Hypotheek en financiering
Hypotheekvoorwaarden
Wie in aanmerking komt en hoeveel je kunt lenen.
Bijgewerkt: September 2026 6 min read
Expats komen in aanmerking voor een hypotheek in de VAE. De regels van de Centrale Bank laten een expat tot 80% lenen van de waarde van een eerste woning van AED 5 miljoen of minder, zolang alle maandelijkse schuldaflossingen binnen 50% van het inkomen blijven en de lening niet meer dan 7 keer het jaarinkomen is. Minimumsalaris-, verblijfs- en arbeidsvereisten worden door elke bank bepaald. Dit artikel legt uit hoe banken beslissen of je in aanmerking komt en hoeveel je kunt lenen.
De drie limieten die je lening bepalen
Je maximale lening is de laagste van drie bedragen volgens de hypotheekregels van de CBUAE:
- Loan-to-value: voor expats 80% van de taxatie op een eerste woning tot AED 5 miljoen, 70% boven AED 5 miljoen, 60% op een tweede woning of beleggingspand, en 50% op elk off-plan vastgoed.
- Inkomensmultiple: tot 7 keer het jaarinkomen voor expats (8 keer voor VAE-staatsburgers).
- Schuldenlastratio: alle maandelijkse schuldaflossingen, inclusief de nieuwe hypotheek, binnen 50% van het brutosalaris en vaste inkomen.
Hoe de schuldenlastratio werkt: een voorbeeld
Neem een aanvrager met een bruto maandsalaris van AED 30,000 en een autolening van AED 3,000 per maand. De helft van het salaris is AED 15,000; na de autolening blijft AED 12,000 over voor de hypotheek. De bank gebruikt voor deze controle niet het aangeboden tarief: ze berekent de aflossing op 2 tot 4 procentpunten hoger, zodat de lening betaalbaar moet zijn tegen die verzwaarde aflossing. Deze cijfers zijn slechts illustratief. Banken krijgen ook te horen niet automatisch tot de 50%-limiet te lenen, en moeten rekening houden met normale huishoudelijke uitgaven.
Wat als inkomen en schuld telt
- Inkomen moet betrouwbaar en duurzaam zijn. Bonussen en ander niet-gegarandeerd inkomen worden verdisconteerd of uitgesloten.
- Alle schuldaflossingen tellen mee, waaronder creditcards, autoleningen en persoonlijke leningen.
- Voor een beleggingspand wordt ten minste twee maanden huur afgetrokken om rekening te houden met leegstand.
- Aflossingen moeten uit salaris of verifieerbaar bedrijfs- of huurinkomen komen. Een ontslagvergoeding kan niet worden gebruikt.
Leeftijd en looptijd
De maximale looptijd is 25 jaar. Sinds 2019 is er geen vaste maximumleeftijd bij de laatste aflossing; elke bank bepaalt die zelf. Als de lening doorloopt na je pensioenleeftijd, moet de bank ervan overtuigd zijn dat je het resterende saldo uit pensioeninkomen kunt aflossen, opnieuw binnen een schuldenlastratio van 50%. Een bank kan een oudere aanvrager een kortere looptijd aanbieden, wat de maandlast verhoogt.
Ingezetenen, niet-ingezetenen en zelfstandigen
De regels van de Centrale Bank maken onderscheid tussen VAE-staatsburgers en expats, niet tussen ingezetenen en niet-ingezetenen. Of een bank aan niet-ingezetenen leent, welk minimumsalaris ze accepteert, hoe lang je in dienst moet zijn geweest en hoe ze zelfstandig inkomen behandelt, is allemaal beleid van de bank, en dat varieert. Als je zelfstandig bent of in het buitenland woont, houd dan rekening met meer documenten en minder kredietverstrekkers om uit te kiezen.
Documenten die banken meestal vragen
De vereisten verschillen per bank. Een typische aanvrager in loondienst wordt gevraagd om:
- Paspoort, verblijfsvisum en Emirates ID (niet-ingezetenen: paspoort en bewijs van adres in het buitenland)
- Salarisverklaring van de werkgever en recente loonstroken
- Bankafschriften van de recente maanden
- Gegevens van bestaande leningen en creditcards
- Zelfstandigen: handelsvergunning, bedrijfsdocumenten en gecontroleerde jaarrekeningen of zakelijke bankafschriften
Hoe je je kansen vergroot
- Los creditcards en kleine leningen af of sluit ze af voordat je aanvraagt; elke aflossing telt mee voor de 50%-limiet.
- Spaar meer dan de minimale aanbetaling. Een lagere loan-to-value kan de keuze aan banken verruimen.
- Houd de aanbetaling op je eigen rekening: geleend geld kan er niet voor worden gebruikt.
- Controleer de maandlast op 2 tot 4 punten boven het tarief voordat je een bod uitbrengt.
Meer informatie
Voor de volledige loan-to-value-tabel, het proces en de kosten, zie de VAE-hypotheekgids in onze Gidsen-sectie.
Veelgestelde vragen
Kunnen expats een hypotheek krijgen in de VAE?
Ja. De regels van de Centrale Bank laten een expat tot 80% lenen van de waarde van een eerste woning van AED 5 miljoen of minder, zolang alle maandelijkse schuldaflossingen binnen 50% van het inkomen blijven en de lening niet meer dan 7 keer het jaarinkomen is.
Hoeveel kan ik lenen voor een hypotheek op basis van mijn salaris?
Je maximale lening is de laagste van drie limieten: de loan-to-value-limiet, 7 keer het jaarinkomen voor expats (8 keer voor VAE-staatsburgers), en een schuldenlastratio die alle maandelijkse aflossingen binnen 50% van het bruto-inkomen houdt. Banken toetsen die ratio met de aflossing berekend op 2 tot 4 punten boven het aangeboden tarief.
Kunnen niet-ingezetenen een hypotheek krijgen in de VAE?
Dat hangt van de bank af. De regels van de Centrale Bank maken onderscheid tussen VAE-staatsburgers en expats, niet tussen ingezetenen en niet-ingezetenen, dus of een bank aan niet-ingezetenen leent, is haar eigen beleid. Als je in het buitenland woont, houd dan rekening met meer documenten en minder kredietverstrekkers om uit te kiezen.
Is er een maximumleeftijd voor een hypotheek in de VAE?
Sinds 2019 is er geen vaste maximumleeftijd bij de laatste aflossing; elke bank bepaalt die zelf. Als de lening doorloopt na je pensioenleeftijd, moet de bank ervan overtuigd zijn dat je uit pensioeninkomen kunt aflossen binnen een schuldenlastratio van 50%, en de maximale looptijd is 25 jaar.
Bronnen
Was dit artikel nuttig?