Le processus de prêt hypothécaire expliqué

1. Vérifiez ce que vous pouvez vous permettre

Commencez par deux chiffres : la trésorerie dont vous avez besoin au départ et la mensualité que vous pouvez supporter. L'apport doit provenir de votre propre argent, pas d'un prêt personnel ou d'une carte de crédit, et il s'ajoute aux coûts d'achat tels que les frais de transfert DLD de 4%. Les banques testent votre mensualité à 2 à 4 points de pourcentage au-dessus du taux réel ; testez-la donc de la même manière vous-même. Le calculateur de prêt hypothécaire sur RealtyReview.ae donne la mensualité pour n'importe quel prix, apport, taux et durée.

2. Obtenez un accord de principe

L'accord de principe (approbation de principe) est l'avis conditionnel de la banque sur le montant qu'elle peut vous prêter, fondé sur vos revenus, vos dettes existantes et vos documents. Il vous permet de faire des offres en connaissant votre budget. Ce n'est pas une approbation définitive : la banque doit encore expertiser le bien et terminer ses vérifications. Sa durée de validité et l'existence de frais dépendent de chaque banque ; renseignez-vous.

• Les banques doivent recueillir un historique complet de vos revenus et de vos engagements et le vérifier.
• Postuler auprès de plusieurs banques est autorisé. Comparez le barème des frais, pas seulement le taux.
• Un courtier en prêts hypothécaires peut postuler en votre nom ; demandez comment il est rémunéré.

3. Convenez d'un bien

Pour un bien de revente, vous faites une offre et signez un protocole d'accord (MOU) avec le vendeur, généralement avec un chèque d'acompte. Il est courant de conditionner le MOU à l'approbation de votre prêt hypothécaire ; sans cette clause, vous risquez de perdre l'acompte si le prêt échoue. Pour le sur plan, vous signez le contrat de vente et d'achat (SPA) du promoteur. Les prêts sur plan sont plafonnés à 50% de la valeur, et la banque ne paie le promoteur qu'après le versement de votre propre part, en fonction d'étapes de construction confirmées par un tiers indépendant.

4. Expertise

Avant de s'engager, la banque doit faire expertiser le bien sur place par un expert qualifié, indépendant de vous, du vendeur, du promoteur et de la décision de prêt de la banque. Le prêt maximum est un pourcentage de cette expertise. Si l'expertise est inférieure au prix convenu, la banque prête sur la base du montant le plus bas et vous payez la différence en espèces, ou vous renégociez le prix.

5. Lisez l'offre finale

Une fois l'expertise et les vérifications terminées, la banque émet une lettre d'offre finale et les documents du prêt. Les règles de la Banque centrale imposent qu'elles précisent le montant du prêt, la durée, la mensualité, le taux, les exigences d'assurance, le mode de versement et une politique de remboursement anticipé claire, avec tous les frais dans un barème distinct et le coût total du prêt sur toute sa durée. Vous signez chaque page et recevez une copie signée par les deux parties.

• Quel taux s'applique après toute période fixe ou d'introduction ?
• Quels sont les frais de remboursement anticipé ? La Banque centrale les plafonne à 1% du capital restant dû ou AED 10,000, le montant le plus faible étant retenu.
• Quelles polices d'assurance sont exigées, et pouvez-vous utiliser votre propre assureur ?
• Y a-t-il des conditions à remplir avant le déblocage des fonds ?

6. Transfert et enregistrement du prêt hypothécaire

Le jour du transfert à Dubaï, la banque émet son paiement pour le vendeur et le prêt hypothécaire est enregistré en faveur de la banque en même temps que la vente, soit en ligne par la banque, soit dans un bureau d'enregistrement fiduciaire (Real Estate Registration Trustee). Le DLD demande une lettre de la banque et trois exemplaires du contrat de prêt signés par les deux parties. Les frais d'enregistrement sont de 0.25% du montant du prêt plus AED 250 pour le titre de propriété. Pour le sur plan, le promoteur enregistre la vente et le prêt ensemble sur Oqood.

Si le vendeur a encore un prêt hypothécaire

C'est courant pour les biens de revente. Le vendeur obtient de sa banque une lettre de solde indiquant le montant restant dû. Au centre fiduciaire, la dette est payée à la banque du vendeur par chèque de banque, le reste va au vendeur, et la vente est finalisée une fois que la banque du vendeur émet une lettre de mainlevée de l'hypothèque. Votre propre prêt hypothécaire est alors enregistré.

Après la finalisation

Les remboursements commencent selon l'échéancier de votre contrat. La banque ne peut pas modifier les conditions de votre prêt sans votre consentement écrit et doit donner un préavis de deux mois pour tout changement de frais. Une fois le prêt remboursé, vous demandez au DLD la mainlevée de l'hypothèque, qui coûte AED 1,000 plus les frais de titre de propriété. Les limites de prêt, l'éligibilité et les risques sont traités dans le Guide du prêt hypothécaire aux EAU.

Questions fréquentes

Sources

• CBUAE Rulebook, Regulations Regarding Mortgage Loans (Circular 31/2013, telle que modifiée)
• CBUAE Rulebook, Regulation 29/2011 sur les prêts bancaires et autres services offerts aux clients particuliers, plafonds de frais de l'annexe 2
• Dubai Land Department, demande d'enregistrement de prêt hypothécaire
• Dubai Land Department, demande d'enregistrement d'une vente associée à une hypothèque initiale
• Dubai Land Department, enregistrement de la vente d'un bien hypothéqué
• Dubai Land Department, demande de mainlevée d'hypothèque