Hipoteca y financiación
Tipos fijos vs. variables
Elegir el tipo de hipoteca adecuado.
Actualizado: September 2026 5 min read
Una hipoteca a tipo fijo en los EAU mantiene el mismo tipo durante un periodo acordado, normalmente los primeros años; una hipoteca a tipo variable sigue el EIBOR, el tipo interbancario de oferta de los Emiratos, más el margen del banco, así que los pagos suben y bajan con él. El tipo fijo da certeza durante un tiempo; el variable puede resultar más barato o más caro con el tiempo. Aquí tienes cómo funciona cada uno y qué comprobar antes de elegir.
¿Qué es el EIBOR?
El EIBOR es el tipo de referencia para los préstamos entre bancos en los EAU, en dírhams. El Banco Central de los EAU lo publica para plazos desde un día hasta varios meses, incluidos uno, tres y seis meses, y lo describe como el tipo de referencia para préstamos como las hipotecas. Una hipoteca variable se suele fijar como el EIBOR de un plazo concreto más un margen, y se recalcula según un calendario de tu contrato.
Cómo funciona un tipo fijo
- El tipo es fijo durante un periodo acordado en el contrato, normalmente los primeros años del préstamo.
- Después, el préstamo suele pasar a un tipo variable basado en el EIBOR más un margen, durante el resto del plazo.
- Salir durante el periodo fijo puede costar la comisión por cancelación anticipada, y la normativa hipotecaria también permite el coste real para el prestamista de romper el tipo fijo. Lee esa cláusula antes de firmar.
Cómo funciona un tipo variable
- Tu tipo es el EIBOR más el margen del banco, y cambia cuando cambia el EIBOR en cada fecha de recálculo.
- Algunas ofertas incluyen un tipo mínimo (suelo), así que tu tipo no bajará de él aunque el EIBOR lo haga.
- El margen es fijo en el contrato. El banco no puede cambiar tus condiciones sin tu consentimiento por escrito.
Fijo o variable: cómo elegir
- Elige fijo si una subida de los pagos tensaría tu presupuesto y quieres certeza durante los primeros años.
- Elige variable si puedes asumir pagos más altos y quieres beneficiarte si los tipos bajan, o si puedes vender o amortizar antes de tiempo.
- Compara el coste completo, no el tipo inicial: el periodo fijo, el tipo posterior, las tasas y las condiciones de cancelación anticipada.
- Pregunta qué plazo de EIBOR y qué frecuencia de recálculo usa la parte variable, y si hay un suelo.
Por qué el banco te evalúa a un tipo más alto
Las normas del Banco Central exigen a los bancos comprobar la asequibilidad con el tipo 2 a 4 puntos porcentuales por encima de tu tipo real y, para los tipos introductorios, por encima del tipo que se aplica una vez que termina el periodo introductorio. Haz lo mismo tú: si un pago a ese tipo más alto empujara tus deudas totales por encima de la mitad de tus ingresos, el préstamo es demasiado ajustado.
Financiación islámica de vivienda
La financiación islámica de vivienda cobra una tasa de beneficio en lugar de intereses, y también puede ser fija o estar vinculada a una referencia como el EIBOR. Está sujeta a la misma normativa hipotecaria del Banco Central que los préstamos convencionales.
Más información
No listamos los tipos porque cambian a menudo y difieren según el banco; consigue ofertas por escrito de varios prestamistas. Para los límites de préstamo, los costes y el proceso, consulta la guía de hipotecas de los EAU.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el EIBOR?
El EIBOR, el tipo interbancario de oferta de los Emiratos, es el tipo de referencia para los préstamos entre bancos en los EAU, en dírhams. El Banco Central lo publica para plazos que incluyen uno, tres y seis meses, y una hipoteca variable se suele fijar como el EIBOR más el margen del banco.
¿Qué pasa cuando termina el periodo de tipo fijo de una hipoteca?
El préstamo suele pasar a un tipo variable basado en el EIBOR más un margen durante el resto del plazo. Al comparar ofertas, fíjate en el tipo posterior al periodo fijo además del tipo inicial.
¿Por qué los bancos de los EAU evalúan la asequibilidad a un tipo de interés más alto?
Las normas del Banco Central exigen a los bancos comprobar la asequibilidad con el tipo 2 a 4 puntos porcentuales por encima de tu tipo real y, para los tipos introductorios, por encima del tipo que se aplica una vez que termina el periodo introductorio. Si un pago a ese tipo más alto empujara tus deudas totales por encima de la mitad de tus ingresos, el préstamo es demasiado ajustado.
¿Es la financiación islámica de vivienda fija o variable?
Puede ser cualquiera de las dos. La financiación islámica de vivienda cobra una tasa de beneficio en lugar de intereses, que puede ser fija o estar vinculada a una referencia como el EIBOR, y está sujeta a la misma normativa hipotecaria del Banco Central que los préstamos convencionales.
Fuentes
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