El proceso de la hipoteca, explicado

1. Comprueba lo que puedes permitirte

Empieza con dos cifras: el efectivo que necesitas por adelantado y el pago mensual que puedes asumir. El depósito debe salir de tu propio dinero, no de un préstamo personal ni de una tarjeta de crédito, y se suma a los costes de compra como la tasa de traspaso del DLD del 4%. Los bancos comprueban tu pago mensual a 2 a 4 puntos porcentuales por encima del tipo real, así que compruébalo tú de la misma forma. La calculadora de hipoteca de RealtyReview.ae da el pago mensual para cualquier precio, depósito, tipo y plazo.

2. Consigue la preaprobación

La preaprobación (también llamada aprobación en principio) es la visión condicional del banco sobre cuánto puede prestarte, según tus ingresos, tus deudas existentes y tus documentos. Te permite hacer ofertas conociendo tu presupuesto. No es una aprobación final: el banco todavía tiene que tasar la propiedad y completar sus comprobaciones. Cuánto dura y si hay una tarifa depende de cada banco, así que pregunta.

• Los bancos deben recopilar un historial completo de tus ingresos y obligaciones y verificarlo.
• Se permite solicitar a varios bancos. Compara el calendario de tasas, no solo el tipo.
• Un corredor de hipotecas puede solicitar en tu nombre; pregunta cómo cobra.

3. Acuerda una propiedad

Para una propiedad de reventa, haces una oferta y firmas un memorando de entendimiento (MOU) con el vendedor, normalmente con un cheque de depósito. Es práctica común condicionar el MOU a la aprobación de tu hipoteca; sin esa cláusula, te arriesgas a perder el depósito si el préstamo se cae. Para sobre plano, firmas el contrato de compraventa (SPA) del desarrollador. Los préstamos sobre plano se limitan al 50% del valor, y el banco paga al desarrollador solo después de que se haya pagado tu propia parte, contra hitos de construcción confirmados por un tercero independiente.

4. Tasación

Antes de comprometerse, el banco debe hacer tasar la propiedad sobre el terreno por un tasador cualificado que sea independiente de ti, del vendedor, del desarrollador y de la decisión de préstamo del banco. El préstamo máximo es un porcentaje de esta tasación. Si la tasación es inferior al precio acordado, el banco presta sobre la cifra más baja y tú pagas la diferencia en efectivo, o renegocias el precio.

5. Lee la oferta final

Una vez hechas la tasación y las comprobaciones, el banco emite una carta de oferta final y los documentos del préstamo. Las normas del CBUAE dicen que deben indicar el importe del préstamo, el plazo, la cuota, el tipo, los requisitos de seguro, el método de desembolso y una política de amortización anticipada clara, con todas las tasas en un calendario aparte y el coste total del préstamo a lo largo de su vida. Firmas cada página y recibes una copia firmada por ambas partes.

• ¿Qué tipo se aplica tras cualquier periodo fijo o introductorio?
• ¿Cuál es la comisión por cancelación anticipada? El Banco Central la limita al 1% del saldo o a AED 10,000, lo que sea menor.
• ¿Qué pólizas de seguro son obligatorias y puedes usar tu propio proveedor?
• ¿Hay condiciones que debas cumplir antes de que se libere el dinero?

6. Traspaso y registro de la hipoteca

El día del traspaso en Dubái, el banco emite su pago para el vendedor y la hipoteca se registra a favor del banco al mismo tiempo que la venta, bien en línea por el banco o en un centro fiduciario de registro inmobiliario. El DLD pide una carta del banco y tres copias del contrato de hipoteca firmadas por ambas partes. La tasa de registro es el 0.25% del importe del préstamo más AED 250 por el título de propiedad. Para sobre plano, el desarrollador registra la venta y la hipoteca juntas en Oqood.

Si el vendedor todavía tiene una hipoteca

Esto es habitual en las propiedades de reventa. El vendedor obtiene una carta de pasivo de su banco que muestra el importe pendiente. En el centro fiduciario, la deuda se paga al banco del vendedor mediante cheque de caja, el resto va al vendedor, y la venta se completa una vez que el banco del vendedor emite una carta de liberación de la hipoteca. Tu propia hipoteca se registra entonces.

Después de completar

Las cuotas empiezan según el calendario de tu contrato. El banco no puede cambiar las condiciones de tu préstamo sin tu consentimiento por escrito y debe avisar con dos meses de antelación de los cambios de tasas. Cuando el préstamo se devuelve, solicitas al DLD la liberación de la hipoteca, que cuesta AED 1,000 más la tasa del título de propiedad. Los límites de préstamo, los requisitos y los riesgos se cubren en la guía de hipotecas de los EAU.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• CBUAE Rulebook, Normativa sobre préstamos hipotecarios (Circular 31/2013, modificada)
• CBUAE Rulebook, Reglamento 29/2011 sobre préstamos bancarios y otros servicios ofrecidos a clientes particulares, topes de tasas del Apéndice 2
• Departamento de Tierras de Dubái, solicitud de registro de hipoteca
• Departamento de Tierras de Dubái, solicitud para registrar una venta asociada a una hipoteca inicial
• Departamento de Tierras de Dubái, registro de la venta de una propiedad hipotecada
• Departamento de Tierras de Dubái, solicitud de liberación de hipoteca