الرهن العقاري والتمويل
المعدّلات الثابتة مقابل المتغيّرة
اختيار معدّل الرهن العقاري المناسب.
آخر تحديث: September 2026 5 min read
الرهن العقاري بمعدّل ثابت في الإمارات يحافظ على المعدّل نفسه لفترة متّفق عليها، عادةً السنوات الأولى؛ أما الرهن بمعدّل متغيّر فيتبع EIBOR، أي سعر الفائدة المعروض بين بنوك الإمارات، زائد هامش البنك، فترتفع الأقساط وتنخفض معه. ويمنح الثابت يقينًا لفترة؛ وقد يكون المتغيّر أرخص أو أغلى بمرور الوقت. وفيما يلي كيف يعمل كلٌّ منهما وما ينبغي التحقّق منه قبل الاختيار.
ما هو EIBOR؟
EIBOR هو المعدّل المرجعي للإقراض بين البنوك في الإمارات، بالدرهم. وينشره المصرف المركزي في الإمارات لآجال من ليلة واحدة إلى عدة أشهر، تشمل شهرًا وثلاثة وستة أشهر، ويصفه بأنه المعدّل المرجعي للقروض مثل الرهون العقارية. ويُسعَّر الرهن المتغيّر عادةً بـ EIBOR لأجل محدّد زائد هامش، ويُعاد ضبطه وفق جدول في عقدك.
كيف يعمل المعدّل الثابت
- يُثبَّت المعدّل لفترة متّفق عليها في العقد، عادةً السنوات الأولى من القرض.
- بعد ذلك، ينتقل القرض عادةً إلى معدّل متغيّر مبني على EIBOR زائد هامش، لبقية المدة.
- قد تكلّف المغادرة خلال الفترة الثابتة رسوم السداد المبكر، كما تتيح لوائح الرهن العقاري التكلفة الفعلية للمقرض لكسر المعدّل الثابت. اقرأ ذلك البند قبل أن توقّع.
كيف يعمل المعدّل المتغيّر
- معدّلك هو EIBOR زائد هامش البنك، ويتغيّر عندما يتغيّر EIBOR في كل تاريخ إعادة ضبط.
- تتضمّن بعض العروض معدّلًا أدنى (أرضية)، فلا ينخفض معدّلك دونه حتى لو انخفض EIBOR.
- الهامش ثابت في العقد. ولا يمكن للبنك تغيير شروطك دون موافقتك الكتابية.
ثابت أم متغيّر: كيف تختار
- اختر الثابت إذا كان ارتفاع الأقساط سيُجهِد ميزانيتك وأردت يقينًا في السنوات الأولى.
- اختر المتغيّر إذا كنت تستطيع تحمّل أقساط أعلى وتريد الاستفادة إذا انخفضت المعدّلات، أو قد تبيع أو تسدّد مبكرًا.
- قارن التكلفة الكاملة، لا المعدّل الافتتاحي: الفترة الثابتة، والمعدّل بعدها، والرسوم، وشروط السداد المبكر.
- اسأل عن أجل EIBOR وتواتر إعادة الضبط الذي يستخدمه الجزء المتغيّر، وعمّا إذا كانت هناك أرضية.
لماذا يختبرك البنك عند معدّل أعلى
تشترط قواعد المصرف المركزي على البنوك فحص القدرة على التحمّل بمعدّل أعلى بـ 2 إلى 4 نقاط مئوية من معدّلك الفعلي، وبالنسبة إلى المعدّلات التمهيدية، أعلى من المعدّل المطبّق بعد انتهاء الفترة التمهيدية. افعل الأمر نفسه بنفسك: فإذا كان القسط عند ذلك المعدّل الأعلى سيدفع إجمالي ديونك فوق نصف دخلك، فإن القرض ضيّق جدًّا.
التمويل العقاري الإسلامي
يفرض التمويل العقاري الإسلامي معدّل ربح بدلًا من الفائدة، ويمكن أيضًا أن يكون ثابتًا أو مرتبطًا بمرجع مثل EIBOR. ويخضع للوائح الرهن العقاري نفسها لدى المصرف المركزي كالقروض التقليدية.
اعرف المزيد
لا نُدرِج المعدّلات لأنها تتغيّر كثيرًا وتختلف بحسب البنك؛ احصل على عروض كتابية من عدة مقرضين. ولحدود الإقراض والتكاليف والعملية، انظر «دليل الرهن العقاري في الإمارات».
الأسئلة الشائعة
ما هو EIBOR؟
EIBOR، أي سعر الفائدة المعروض بين بنوك الإمارات، هو المعدّل المرجعي للإقراض بين البنوك في الإمارات، بالدرهم. وينشره المصرف المركزي لآجال تشمل شهرًا وثلاثة وستة أشهر، ويُسعَّر الرهن العقاري المتغيّر عادةً بـ EIBOR زائد هامش البنك.
ماذا يحدث عند انتهاء فترة المعدّل الثابت على الرهن العقاري؟
ينتقل القرض عادةً إلى معدّل متغيّر مبني على EIBOR زائد هامش لبقية المدة. وعند مقارنة العروض، انظر إلى المعدّل بعد الفترة الثابتة وكذلك المعدّل الافتتاحي.
لماذا تختبر بنوك الإمارات القدرة على التحمّل عند معدّل فائدة أعلى؟
تشترط قواعد المصرف المركزي على البنوك فحص القدرة على التحمّل بمعدّل أعلى بـ 2 إلى 4 نقاط مئوية من معدّلك الفعلي، وبالنسبة إلى المعدّلات التمهيدية، أعلى من المعدّل المطبّق بعد انتهاء الفترة التمهيدية. وإذا كان القسط عند ذلك المعدّل الأعلى سيدفع إجمالي ديونك فوق نصف دخلك، فإن القرض ضيّق جدًّا.
هل التمويل العقاري الإسلامي ثابت أم متغيّر؟
قد يكون أيًّا منهما. فالتمويل العقاري الإسلامي يفرض معدّل ربح بدلًا من الفائدة، ويمكن أن يكون ثابتًا أو مرتبطًا بمرجع مثل EIBOR، ويخضع للوائح الرهن العقاري نفسها لدى المصرف المركزي كالقروض التقليدية.
المصادر
هل كانت هذه المقالة مفيدة؟