دليل الرهن العقاري في الإمارات

كيف يعمل الرهن العقاري في الإمارات؟

تدفع دفعة أولى من مالك الخاص، ويُقرِضك المصرف أو شركة التمويل الباقي بضمان العقار. والقرض مضمون برهن من الدرجة الأولى يُسجَّل لمصلحة المُقرِض لدى دائرة الأراضي (دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وDARI في أبوظبي). وتسدّد أصل الدَّين والفائدة على أساس الرصيد المتناقص، مرة كل ربع سنة على الأقل؛ والمعتاد أقساط شهرية.

تضع الأنظمة الخاصة بقروض الرهن العقاري (Regulations Regarding Mortgage Loans) الصادرة عن CBUAE الحدّ الأدنى من المعايير. وقد تكون المصارف أكثر تشدّداً من هذه القواعد لا أكثر تساهلاً، لذا قد يعرض عليك مصرفان مبلغين مختلفين. وتعامل القواعد المالكين الذين يشغلون عقارهم والمستثمرين معاملةً مختلفة، وعلى التمويل العقاري الإسلامي (بمعدّل ربح بدلاً من الفائدة) أن يستوفي المتطلبات نفسها.

ما المبلغ الذي يمكنك اقتراضه؟ حدود نسبة القرض إلى القيمة

نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي قيمة القرض كنسبة من القيمة التقديرية للعقار. وهذه هي الحدود القصوى بموجب Article 3 من الأنظمة:

• لا يمكن لكل مقترض أن يحصل على نسبة أول منزل إلا على عقار واحد فقط.
• تُطبَّق نسبة LTV على التقييم المستقل الذي يجريه المصرف. وإذا كان التقييم أقل من السعر، فإنك تموّل الفرق.
• يجب أن تأتي الدفعة الأولى من مواردك الخاصة، لا من قرض شخصي أو بطاقة ائتمان.
• كما أن القرض محدود بـ 7 أضعاف الدخل السنوي للوافدين و8 أضعاف للمواطنين الإماراتيين.

في عمليات الشراء على الخارطة (off-plan)، على المصرف أن يستخدم حصتك من السعر أولاً، ثم يصرف أموال القرض للمطوّر بعد ذلك فقط، مقابل مراحل إنجاز البناء التي تؤكّدها جهة مستقلة.

أهلية الرهن العقاري والقدرة على السداد

المعيار الأساسي هو نسبة عبء الدَّين (DBR). فمجموع أقساط ديونك الشهرية — بما في ذلك الرهن الجديد وبطاقات الائتمان وأيّ قرض سيارة أو قرض شخصي — لا يمكن أن يتجاوز 50% من إجمالي راتبك ودخلك المنتظم. وقد أُوعِز إلى المصارف بألا تُقرِض الحدّ الأقصى تلقائياً.

• اختبار الضغط: يُحتسب قسط الرهن بسعر أعلى بمقدار 2 إلى 4 نقاط مئوية من سعرك (أو من السعر الذي يسري بعد الفترة التمهيدية).
• لا يُحتسب إلا الدخل الموثوق به. أما المكافآت وغيرها من الدخل غير المضمون فيُخصَم جزء منها أو تُستبعَد.
• بالنسبة للعقار الاستثماري، يُخصَم إيجار شهرين على الأقل مراعاةً لفترات الشغور.
• إذا امتدّ القرض إلى ما بعد التقاعد، فيجب أن يكون الرصيد المتبقّي محتمَلاً عند 50% من دخلك التقاعدي. ويحدّد كل مصرف الحدّ الأقصى للعمر عند السداد الأخير.
• لا يمكن استخدام مكافأة نهاية الخدمة لسداد القرض.

الإقامة ونوع الوظيفة والحدّ الأدنى للراتب أمورٌ تخضع لسياسة المصرف لا لقواعد المصرف المركزي، ولهذا تختلف جهات الإقراض في تعاملها مع غير المقيمين وأصحاب العمل الحر. ويشرح دليلنا لأهلية الرهن العقاري للوافدين مثالاً على حساب DBR والمستندات التي تطلبها المصارف.

إجراءات الرهن العقاري في الإمارات خطوة بخطوة

الموافقة المبدئية إفادة مشروطة بالمبلغ الذي قد يُقرِضه المصرف، بناءً على دخلك وديونك. وهي ليست موافقة نهائية: فالقرض يظل متوقفاً على التقييم والعقار وفحوص المصرف. ويحدّد المصرف مدة صلاحيتها وأيّ رسم عليها. وقبل أن تلتزم، تُلزِم الأنظمة المصرفَ بأن يعرض عليك جميع الرسوم في جدول منفصل، وإجمالي تكلفة القرض طوال مدته.

كل مرحلة مشروحة بالتفصيل في كيف تسير إجراءات الرهن العقاري في الإمارات. ولاختبار أرقامك أولاً، استخدم حاسبة الرهن العقاري في الإمارات.

تكاليف الرهن العقاري ورسومه

يضيف الرهن العقاري هذه التكاليف إلى تكاليف الشراء المعتادة:

• تسجيل الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي: 0.25% من مبلغ القرض، إضافةً إلى AED 250 لسند الملكية (title deed)، وAED 10 لرسم المعرفة (Knowledge)، وAED 10 لرسم الابتكار (Innovation).
• رسم خدمة مركز الأمانة (trustee centre) عند تسجيل الرهن من خلاله: AED 4,000 + ضريبة القيمة المضافة (VAT)، أو AED 5,000 + VAT للرهن على الخارطة (Oqood)، وفق ما تدرجه DLD.
• رسم ترتيب القرض أو معالجته لدى المصرف ورسم التقييم: يحدّدهما كل مصرف، وهما غير محدَّدين بسقف في جدول رسوم المصرف المركزي. قارِنهما بين العروض.
• التأمين الذي يشترطه المُقرِض، وعادةً يشمل تأميناً على الحياة وتأميناً على العقار. وتتفاوت أقساط التأمين.
• محدَّدة بسقف من المصرف المركزي (قبل VAT): السداد المبكر أو الجزئي بنسبة 1% من الرصيد أو AED 10,000، أيّهما أقل؛ وغرامة تأخّر السداد حتى AED 700.
• وعند سداد القرض بالكامل، تتقاضى DLD مبلغ AED 1,000 لفكّ الرهن، إضافةً إلى رسم سند الملكية (title deed).

في أبوظبي، تُسجَّل الرهون من خلال DARI، التي تعرض الرسم عند الدفع. وللاطّلاع على القائمة الكاملة مع بيان مَن يدفع ماذا، راجع رسوم الرهن العقاري في دبي؛ وبخصوص رسم النقل البالغ 4% وعمولة الوكالة وغيرها من تكاليف الشراء، راجع تكاليف شراء العقار في دبي أو احسب أرقامك في حاسبة تكاليف شراء العقار.

فائدة الرهن العقاري: الثابتة مقابل المتغيّرة

الفائدة الثابتة تبقى كما هي طوال فترة متّفق عليها، وغالباً تكون السنوات الأولى، وبعدها ينتقل القرض عادةً إلى فائدة متغيّرة. والفائدة المتغيّرة هي عادةً هامش المصرف مضافاً إليه EIBOR، أي سعر الإقراض بين البنوك في الإمارات (Emirates Interbank Offered Rate) الذي ينشره المصرف المركزي، فيتحرّك قسطك تبعاً له. وتضع بعض العروض حدّاً أدنى للفائدة أيضاً.

تمنحك الفائدة الثابتة يقيناً طوال السنوات الثابتة؛ أما المتغيّرة فقد تنخفض كما قد ترتفع. تحقّق من السعر الذي يسري بعد انتهاء الفترة الثابتة، لأنه ما ستدفعه معظم مدة القرض. ولا يمكن للمصرف أن يغيّر شروط قرضك دون موافقتك الكتابية، وعليه أن يُشعِرك قبل شهرين بأيّ تغيير في الرسوم. والمزيد في دليلنا عن الفائدة الثابتة مقابل المتغيّرة للرهن العقاري في الإمارات.

المخاطر والعيوب

الأسئلة الشائعة

المصادر

• الأنظمة الخاصة بقروض الرهن العقاري (Circular 31/2013) (دليل قواعد CBUAE)
• تعديلات Circular 31/2013 (2019 و2020) (دليل قواعد CBUAE)
• Regulation 29/2011 بشأن القروض المصرفية، سقوف الرسوم في الملحق 2 (دليل قواعد CBUAE)
• أسعار EIBOR (المصرف المركزي لدولة الإمارات)
• طلب تسجيل الرهن العقاري (دائرة الأراضي والأملاك في دبي)
• تسجيل البيع مع رهن مبدئي (Oqood) (دائرة الأراضي والأملاك في دبي)
• طلب فكّ الرهن العقاري (دائرة الأراضي والأملاك في دبي)
• تسجيل عقد رهن عقاري (DARI (أبوظبي))

آخر مراجعة: سبتمبر 2026. تتغيّر حدود المصرف المركزي ورسوم دوائر الأراضي؛ فتأكّد منها لدى الجهة المختصة ولدى مصرفك قبل أن تلتزم.