الرهن العقاري والتمويل
أهلية الرهن العقاري
من يتأهّل وكم يمكنك اقتراضه.
آخر تحديث: September 2026 6 min read
الوافدون مؤهّلون للحصول على رهن عقاري في الإمارات. تتيح قواعد المصرف المركزي للوافد اقتراض ما يصل إلى 80% من قيمة أول منزل تبلغ قيمته AED 5 مليون أو أقل، ما دامت جميع أقساط الدين الشهرية ضمن 50% من الدخل والقرض لا يزيد عن 7 أضعاف الدخل السنوي. ويحدّد كل بنك متطلّبات الحد الأدنى للراتب والإقامة والتوظيف. ويشرح هذا المقال كيف تقرّر البنوك أهليتك ومقدار ما يمكنك اقتراضه.
الحدود الثلاثة التي تقرّر قرضك
حدّك الأقصى للقرض هو الأدنى بين ثلاثة أرقام بموجب لوائح الرهن العقاري للمصرف المركزي في الإمارات (CBUAE):
- نسبة التمويل إلى القيمة: للوافدين، 80% من التقييم على أول منزل حتى AED 5 مليون، و70% فوق AED 5 مليون، و60% على منزل ثانٍ أو عقار استثماري، و50% على أي عقار على الخارطة.
- مضاعف الدخل: حتى 7 أضعاف الدخل السنوي للوافدين (8 أضعاف لمواطني الإمارات).
- نسبة عبء الدين: جميع أقساط الدين الشهرية، بما فيها الرهن الجديد، ضمن 50% من الراتب الإجمالي والدخل المنتظم.
كيف تعمل نسبة عبء الدين: مثال
خذ مقدّم طلب براتب شهري إجمالي قدره AED 30,000 وقرض سيارة بقيمة AED 3,000 شهريًّا. ونصف الراتب هو AED 15,000؛ وبعد قرض السيارة، يتبقّى AED 12,000 للرهن العقاري. ولا يستخدم البنك المعدّل المعروض لهذا الفحص: بل يحسب القسط عند معدّل أعلى بـ 2 إلى 4 نقاط مئوية، فيجب أن يكون القرض محتمَلًا عند ذلك القسط المُجهَد. وهذه الأرقام توضيحية فقط. كما يُطلَب من البنوك عدم الإقراض حتى حدّ 50% تلقائيًّا، ويجب أن تراعي الإنفاق المنزلي المعتاد.
ما الذي يُحتسَب دخلًا ودَينًا
- يجب أن يكون الدخل موثوقًا ومستدامًا. وتُخصَم المكافآت وغيرها من الدخل غير المضمون أو تُستبعَد.
- تُحتسَب جميع أقساط الدين، بما فيها بطاقات الائتمان وقروض السيارات والقروض الشخصية.
- بالنسبة إلى عقار استثماري، يُخصَم إيجار شهرين على الأقل مراعاةً لفترات الشغور.
- يجب أن تأتي الأقساط من الراتب أو دخل عمل أو إيجار قابل للتحقّق. ولا يمكن استخدام مكافأة نهاية الخدمة.
العمر ومدة القرض
الحد الأقصى للمدة 25 سنة. ومنذ 2019 لا يوجد حدّ أقصى ثابت للعمر عند آخر قسط؛ يحدّده كل بنك. وإن امتدّ القرض بعد سنّ تقاعدك، فيجب أن يقتنع البنك بقدرتك على سداد الرصيد المتبقّي من دخل التقاعد، ضمن نسبة عبء دين 50% أيضًا. وقد يعرض البنك على مقدّم طلب أكبر سنًّا مدة أقصر، ما يرفع القسط الشهري.
المقيمون وغير المقيمين وأصحاب العمل الحر
تميّز قواعد المصرف المركزي بين مواطني الإمارات والوافدين، لا بين المقيمين وغير المقيمين. وإقراض البنك لغير المقيمين، والحد الأدنى للراتب الذي يقبله، والمدة التي يجب أن تكون قد عملت فيها، وكيفية تعامله مع دخل العمل الحر، كلها سياسات خاصة بالبنك وتتفاوت. وإن كنت صاحب عمل حر أو تعيش في الخارج، فتوقّع مزيدًا من المستندات وعددًا أقل من المقرضين للاختيار بينهم.
المستندات التي تطلبها البنوك عادةً
تتفاوت المتطلّبات بحسب البنك. ويُطلَب من مقدّم الطلب الموظّف النموذجي:
- جواز السفر وتأشيرة الإقامة وبطاقة الهوية الإماراتية (لغير المقيمين: جواز السفر وإثبات عنوان في الخارج)
- شهادة راتب من صاحب العمل وكشوف رواتب حديثة
- كشوف حساب بنكي للأشهر الأخيرة
- تفاصيل القروض وبطاقات الائتمان القائمة
- لأصحاب العمل الحر: الرخصة التجارية ومستندات الشركة وحسابات مدقّقة أو كشوف حساب بنكي للأعمال
كيف تحسّن فرصك
- سدّد أو أغلِق بطاقات الائتمان والقروض الصغيرة قبل التقديم؛ فكل قسط يُحتسَب ضمن حدّ 50%.
- ادّخر أكثر من الحد الأدنى للدفعة الأولى. فنسبة تمويل إلى قيمة أقل قد توسّع خيارات البنوك.
- احتفظ بالدفعة الأولى في حسابك الخاص: فلا يمكن استخدام أموال مقترضة لها.
- تحقّق من القسط الشهري عند معدّل أعلى بـ 2 إلى 4 نقاط من المعدّل قبل أن تقدّم عرضًا.
اعرف المزيد
للاطّلاع على جدول نسبة التمويل إلى القيمة الكامل والعملية والتكاليف، انظر «دليل الرهن العقاري في الإمارات» في قسم الأدلّة.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للوافدين الحصول على رهن عقاري في الإمارات؟
نعم. تتيح قواعد المصرف المركزي للوافد اقتراض ما يصل إلى 80% من قيمة أول منزل تبلغ قيمته AED 5 مليون أو أقل، ما دامت جميع أقساط الدين الشهرية ضمن 50% من الدخل والقرض لا يزيد عن 7 أضعاف الدخل السنوي.
كم يمكنني اقتراضه للرهن العقاري بناءً على راتبي؟
حدّك الأقصى للقرض هو الأدنى بين ثلاثة حدود: حدّ نسبة التمويل إلى القيمة، و7 أضعاف الدخل السنوي للوافدين (8 أضعاف لمواطني الإمارات)، ونسبة عبء دين تُبقي جميع الأقساط الشهرية ضمن 50% من الدخل الإجمالي. وتفحص البنوك تلك النسبة بالقسط المحسوب عند 2 إلى 4 نقاط فوق المعدّل المعروض.
هل يمكن لغير المقيمين الحصول على رهن عقاري في الإمارات؟
يعتمد ذلك على البنك. فقواعد المصرف المركزي تميّز بين مواطني الإمارات والوافدين، لا بين المقيمين وغير المقيمين، لذا فإن إقراض البنك لغير المقيمين سياسة خاصة به. وإن كنت تعيش في الخارج، فتوقّع مزيدًا من المستندات وعددًا أقل من المقرضين للاختيار بينهم.
هل هناك حدّ أقصى للعمر للرهن العقاري في الإمارات؟
منذ 2019 لا يوجد حدّ أقصى ثابت للعمر عند آخر قسط؛ يحدّده كل بنك. وإن امتدّ القرض بعد سنّ تقاعدك، فيجب أن يقتنع البنك بقدرتك على السداد من دخل التقاعد ضمن نسبة عبء دين 50%، والحد الأقصى للمدة 25 سنة.
المصادر
هل كانت هذه المقالة مفيدة؟