الرهن العقاري والتمويل

شرح عملية الرهن العقاري

من الأهلية إلى الموافقة — إليك كيف تسير العملية.

آخر تحديث: September 2026 6 min read

تمرّ عملية الرهن العقاري في الإمارات بستّ مراحل: تحقّق مما يمكنك تحمّله، واحصل على موافقة مبدئية، واتّفق على عقار، وقيّمه، واقبل العرض النهائي للبنك، ثم أكمِل نقل الملكية وسجّل الرهن لدى دائرة الأراضي. ويشرح هذا المقال ما يحدث في كل مرحلة وما ينبغي التحقّق منه. ولحدود الإقراض نفسها، انظر «دليل الرهن العقاري في الإمارات».

1. تحقّق مما يمكنك تحمّله

ابدأ برقمين: النقد الذي تحتاجه مقدّمًا والقسط الشهري الذي يمكنك تحمّله. ويجب أن تأتي الدفعة الأولى من أموالك الخاصة، لا من قرض شخصي أو بطاقة ائتمان، وهي تأتي فوق تكاليف الشراء مثل رسوم تحويل DLD البالغة 4%. وتختبر البنوك قسطك الشهري عند 2 إلى 4 نقاط مئوية فوق المعدّل الفعلي، لذا اختبره بالطريقة نفسها بنفسك. وتعطي حاسبة الرهن العقاري على RealtyReview.ae القسط الشهري لأي سعر ودفعة أولى ومعدّل ومدة.

2. احصل على موافقة مبدئية

الموافقة المبدئية (وتُسمّى أيضًا الموافقة من حيث المبدأ) هي رأي البنك المشروط في المبلغ الذي قد يقرضك إياه، بناءً على دخلك وديونك القائمة ومستنداتك. وتتيح لك تقديم عروض وأنت تعرف ميزانيتك. وهي ليست موافقة نهائية: فما زال على البنك تقييم العقار وإكمال فحوصاته. ومدة سريانها ووجود رسوم من عدمه أمر يعود لكل بنك، لذا اسأل.

يجب على البنوك جمع سجل كامل لدخلك والتزاماتك والتحقّق منه.
يُسمح بالتقديم إلى عدة بنوك. قارن جدول الرسوم، لا المعدّل وحده.
يمكن لوسيط رهن عقاري التقديم نيابةً عنك؛ اسأل كيف يتقاضى أجره.

3. اتّفق على عقار

بالنسبة إلى عقار بإعادة البيع، تقدّم عرضًا وتوقّع مذكرة تفاهم (MOU) مع البائع، عادةً بشيك عربون. ومن الممارسات الشائعة جعل MOU مشروطة بالموافقة على رهنك العقاري؛ وبدون ذلك البند تخاطر بخسارة العربون إذا تعثّر القرض. وبالنسبة إلى العقار على الخارطة، توقّع اتفاقية البيع والشراء (SPA) للمطوّر. وتُحدّ قروض الشراء على الخارطة بنسبة 50% من القيمة، ولا يدفع البنك للمطوّر إلا بعد سداد حصتك، مقابل مراحل إنشاء يؤكّدها طرف مستقلّ.

4. التقييم

قبل أن يلتزم، يجب على البنك تقييم العقار في الموقع من مقيّم مؤهّل مستقلّ عنك وعن البائع والمطوّر وقرار الإقراض لدى البنك. والحد الأقصى للقرض نسبة مئوية من هذا التقييم. وإذا جاء التقييم أقل من السعر المتّفق عليه، يقرض البنك مقابل الرقم الأقل وتدفع الفرق نقدًا، أو تعيد التفاوض على السعر.

5. اقرأ العرض النهائي

بمجرّد إتمام التقييم والفحوص، يصدر البنك خطاب عرض نهائي ومستندات القرض. وتنصّ قواعد المصرف المركزي في الإمارات (CBUAE) على أنها يجب أن تبيّن مبلغ القرض والمدة والقسط والمعدّل ومتطلّبات التأمين وطريقة الصرف وسياسة سداد مسبق واضحة، مع جميع الرسوم في جدول منفصل والتكلفة الإجمالية للقرض على مدى حياته. وتوقّع كل صفحة وتتلقّى نسخة موقّعة من الطرفين.

ما المعدّل المطبّق بعد أي فترة ثابتة أو تمهيدية؟
ما رسوم السداد المبكر؟ يحدّها المصرف المركزي بنسبة 1% من الرصيد أو AED 10,000، أيّهما أقل.
ما وثائق التأمين المطلوبة، وهل يمكنك استخدام مزوّدك الخاص؟
هل هناك شروط يجب أن تستوفيها قبل الإفراج عن المال؟

6. نقل الملكية وتسجيل الرهن العقاري

في يوم نقل الملكية في دبي، يصدر البنك دفعته للبائع ويُسجَّل الرهن لصالح البنك في وقت البيع نفسه، إما عبر الإنترنت من البنك أو في مركز أمين التسجيل العقاري. ويطلب DLD خطابًا من البنك وثلاث نسخ من عقد الرهن موقّعة من الطرفين. ورسوم التسجيل 0.25% من مبلغ القرض زائد AED 250 لسند الملكية. وبالنسبة إلى العقار على الخارطة، يسجّل المطوّر البيع والرهن معًا على Oqood.

إذا كان على البائع رهن عقاري قائم

هذا شائع في عقارات إعادة البيع. يحصل البائع على خطاب مديونية من بنكه يبيّن المبلغ المتبقّي. وفي مركز أمين التسجيل، يُسدَّد الدين لبنك البائع بشيك مُصدَّق، ويذهب الباقي للبائع، وتكتمل عملية البيع بمجرّد إصدار بنك البائع خطاب تحرير الرهن. ثم يُسجَّل رهنك العقاري.

بعد أن تُكمِل

تبدأ الأقساط وفق الجدول في عقدك. ولا يمكن للبنك تغيير شروط قرضك دون موافقتك الكتابية ويجب أن يمنح مهلة شهرين لتغييرات الرسوم. وعند سداد القرض، تتقدّم إلى DLD لتحرير الرهن، وهو ما يكلّف AED 1,000 زائد رسوم سند الملكية. وتُغطّى حدود الإقراض والأهلية والمخاطر في «دليل الرهن العقاري في الإمارات».

الأسئلة الشائعة

ما هي الموافقة المبدئية على الرهن العقاري في الإمارات؟

الموافقة المبدئية، وتُسمّى أيضًا الموافقة من حيث المبدأ، هي رأي البنك المشروط في المبلغ الذي قد يقرضك إياه، بناءً على دخلك وديونك القائمة ومستنداتك. وهي ليست موافقة نهائية: فما زال على البنك تقييم العقار وإكمال فحوصاته، ويحدّد كل بنك مدة سريانها وأي رسوم.

ماذا يحدث إذا كان تقييم البنك أقل من سعر الشراء؟

يقرض البنك مقابل التقييم الأقل، لذا تدفع الفرق نقدًا أو تعيد التفاوض على السعر. ويجب أن يُجرى التقييم في الموقع من مقيّم مؤهّل مستقلّ عنك وعن البائع والمطوّر وقرار الإقراض لدى البنك.

هل يمكنني شراء عقار لا يزال عليه رهن عقاري؟

نعم، وهذا شائع في عقارات إعادة البيع. يحصل البائع على خطاب مديونية يبيّن المبلغ المتبقّي، ويُسدَّد الدين لبنك البائع بشيك مُصدَّق في مركز أمين التسجيل، وتكتمل عملية البيع بمجرّد إصدار ذلك البنك خطاب تحرير الرهن. ثم يُسجَّل رهنك العقاري.

هل ينبغي أن تكون MOU مشروطة بالموافقة على الرهن العقاري؟

من الممارسات الشائعة جعل MOU مشروطة بالموافقة على رهنك العقاري. وبدون ذلك البند، تخاطر بخسارة العربون إذا تعثّر القرض.

المصادر

هل كانت هذه المقالة مفيدة؟