استخدام حاسبة الرهن العقاري

المدخلات التي تغيّر النتيجة

• سعر العقار (AED): سعر الشراء.
• الدفعة الأولى: أدخِلها بالـ AED أو كنسبة مئوية؛ ويبقى الاثنان متزامنين. وتقبل الحاسبة دفعات أولى حتى 90%.
• مبلغ القرض: يُحتسَب لك بوصفه السعر ناقص الدفعة الأولى.
• معدّل الفائدة (%): المعدّل السنوي. استخدم المعدّل من عرض بنكك.
• مدة القرض: 5 أو 10 أو 15 أو 20 أو 25 سنة. و25 سنة هي الحد الأقصى للمصرف المركزي.

الجنسية والغرض والحد الأدنى للدفعة الأولى

اختر «مواطن الإمارات» أو «وافد»، وما إذا كان هذا أول منزل أو منزلًا ثانيًا أو استثمارًا. ثم تُظهر الحاسبة الحد الأدنى للدفعة الأولى بموجب حدود نسبة التمويل إلى القيمة لدى المصرف المركزي: على أول منزل، 15% (للمواطنين) أو 20% (للوافدين) حتى AED 5 مليون و25% أو 30% فوق ذلك؛ وعلى منزل ثانٍ أو عقار استثماري، 35% أو 40%. وإذا كانت دفعتك الأولى أقل، فتحذّرك. وليس في اللائحة فئة منفصلة لغير المقيمين؛ ويحدّد كل بنك شروطه الخاصة وقد يطلب أكثر. وعمليات الشراء على الخارطة، حيث يكون الحد الأقصى للقرض 50% من القيمة، غير مشمولة.

فحص القدرة على التحمّل

أدخِل دخلك الشهري وأقساط قروضك الشهرية الأخرى (قروض السيارات والقروض الشخصية والحد الأدنى لبطاقات الائتمان). وتضيف الحاسبة قسط الرهن الجديد وتُظهر عبء دينك كنسبة من الدخل. ويحدّ المصرف المركزي إجمالي أقساط القروض بـ 50% من الدخل، ويتحوّل الرقم إلى اللون الكهرماني فوق ذلك. وتختبر البنوك أيضًا القسط عند معدّل أعلى بـ 2 إلى 4 نقاط، لذا اترك بعض الهامش.

ماذا تعني النتائج

• القسط الشهري للرهن العقاري: القسط الشهري الثابت الذي يسدّد القرض بفائدته على مدى المدة.
• إجمالي الفائدة: كل ما تدفعه فوق مبلغ القرض على مدى المدة الكاملة.
• إجمالي المدفوعات: مبلغ القرض زائد إجمالي الفائدة.
• مخطّط السداد: كيف يتوزّع الإجمالي بين أصل المبلغ والفائدة.

كيف يُحتسَب القسط

تستخدم الحاسبة صيغة السداد القياسية (الإطفاء): يُقسَم المعدّل السنوي على 12 وتُحوَّل المدة إلى أشهر، والقسط هو المبلغ الثابت الذي يسدّد القرض على رصيد متناقص بحلول الشهر الأخير. وتفترض المعدّل نفسه طوال المدة.

ما لا تشمله

• تغيّرات المعدّل. تنتقل معظم الرهون العقارية في الإمارات إلى معدّل متغيّر بعد فترة ثابتة، لذا قد تختلف الأقساط الفعلية.
• حدود الشراء على الخارطة ومعايير كل بنك الخاصة. ويغطّي تحذير الدفعة الأولى العقار الجاهز فقط، ويمكن للبنوك طلب أكثر من الحد الأدنى للمصرف المركزي.
• الرسوم والتكاليف: تسجيل الرهن لدى DLD (0.25% من القرض)، ورسوم البنك، والتقييم، والتأمين. استخدم حاسبة تكاليف الشراء لتكاليف الشراء.

الحصول على إجابة واقعية

• أبقِ الدفعة الأولى عند الحد الأدنى الذي تُظهره الحاسبة أو فوقه. ويتضمّن «دليل الرهن العقاري في الإمارات» على /guides/mortgage جدول نسبة التمويل إلى القيمة الكامل.
• شغّلها مرة ثانية بمعدّل أعلى بـ 2 إلى 4 نقاط. فالبنوك تختبر القدرة على التحمّل بهذه الطريقة.
• راقب رقم عبء الدين: فالقسط الجديد زائد أقساط قروضك الأخرى يجب أن يبقى ضمن 50% من دخلك.
• قارن المدد: المدة الأقصر ترفع القسط الشهري لكنها تخفض إجمالي الفائدة.

الأسئلة الشائعة

المصادر

• كتيّب قواعد CBUAE، اللوائح المتعلقة بالقروض العقارية (التعميم 31/2013، بصيغته المعدّلة)
• دائرة الأراضي والأملاك، طلب تسجيل الرهن العقاري