Ипотека и финансы

Фиксированная или плавающая ставка

Как выбрать правильную ставку по ипотеке.

Обновлено: September 2026 5 min read

Ипотека с фиксированной ставкой в ОАЭ сохраняет одну и ту же ставку на согласованный период, обычно первые несколько лет; ипотека с плавающей ставкой следует за EIBOR, Emirates Interbank Offered Rate, плюс маржа банка, поэтому платежи растут и падают вместе с ним. Фиксированная даёт определённость на время; плавающая может быть дешевле или дороже со временем. Вот как работает каждая и что проверить перед выбором.

Что такое EIBOR?

EIBOR — это базовая ставка кредитования между банками в ОАЭ, в дирхамах. Центральный банк ОАЭ публикует её для сроков от овернайт до нескольких месяцев, включая один, три и шесть месяцев, и описывает её как справочную ставку для кредитов, таких как ипотека. Плавающая ипотека обычно оценивается как EIBOR за установленный срок плюс маржа и пересматривается по графику в вашем договоре.

Как работает фиксированная ставка

Ставка фиксируется на период, согласованный в договоре, обычно первые несколько лет кредита.
После этого кредит обычно переходит на плавающую ставку на основе EIBOR плюс маржа на оставшийся срок.
Выход в течение фиксированного периода может стоить сбора за досрочное погашение, а правила ипотеки также допускают фактические расходы кредитора на расторжение фиксированной ставки. Прочитайте этот пункт до подписания.

Как работает плавающая ставка

Ваша ставка — это EIBOR плюс маржа банка, и она меняется, когда EIBOR меняется в каждую дату пересмотра.
Некоторые предложения включают минимальную (нижнюю) ставку, поэтому ваша ставка не упадёт ниже неё, даже если EIBOR упадёт.
Маржа фиксируется в договоре. Банк не может менять ваши условия без вашего письменного согласия.

Фиксированная или плавающая: как выбрать

Выбирайте фиксированную, если рост платежей растянет ваш бюджет и вам нужна определённость на первые годы.
Выбирайте плавающую, если можете выдержать более высокие платежи и хотите выиграть, если ставки упадут, либо можете продать или погасить досрочно.
Сравнивайте полную стоимость, а не стартовую ставку: фиксированный период, ставку после него, сборы и условия досрочного погашения.
Спросите, какой срок EIBOR и частоту пересмотра использует плавающая часть и есть ли нижняя граница.

Почему банк проверяет вас по более высокой ставке

Правила Центрального банка требуют от банков проверять доступность со ставкой на 2–4 процентных пункта выше вашей фактической, а для вводных ставок — выше той, что действует после окончания вводного периода. Делайте то же сами: если платёж по этой более высокой ставке толкнёт ваши совокупные долги выше половины дохода, кредит слишком напряжённый.

Исламское жилищное финансирование

Исламское жилищное финансирование начисляет норму прибыли вместо процентов и также может быть фиксированным или привязанным к ориентиру, такому как EIBOR. Оно подчиняется тем же правилам ипотеки Центрального банка, что и обычные кредиты.

Узнать больше

Мы не приводим ставки, потому что они часто меняются и различаются у банков; получайте письменные предложения от нескольких кредиторов. О кредитных пределах, расходах и процессе см. «Гид по ипотеке в ОАЭ».

Частые вопросы

Что такое EIBOR?

EIBOR, Emirates Interbank Offered Rate, — это базовая ставка кредитования между банками в ОАЭ, в дирхамах. Центральный банк публикует её для сроков, включая один, три и шесть месяцев, и плавающая ипотека обычно оценивается как EIBOR плюс маржа банка.

Что происходит, когда заканчивается период фиксированной ставки по ипотеке?

Кредит обычно переходит на плавающую ставку на основе EIBOR плюс маржа на оставшийся срок. Сравнивая предложения, смотрите на ставку после фиксированного периода, а не только на стартовую.

Почему банки ОАЭ проверяют доступность по более высокой ставке?

Правила Центрального банка требуют от банков проверять доступность со ставкой на 2–4 процентных пункта выше вашей фактической, а для вводных ставок — выше той, что действует после окончания вводного периода. Если платёж по этой более высокой ставке толкнёт ваши совокупные долги выше половины дохода, кредит слишком напряжённый.

Исламское жилищное финансирование с фиксированной или плавающей ставкой?

Может быть любым. Исламское жилищное финансирование начисляет норму прибыли вместо процентов, которая может быть фиксированной или привязанной к ориентиру, такому как EIBOR, и подчиняется тем же правилам ипотеки Центрального банка, что и обычные кредиты.

Источники

Эта статья была полезна?