Ипотека в ОАЭ: руководство

Как работает ипотека в ОАЭ?

Вы вносите первоначальный взнос из собственных средств, а банк или финансовая компания кредитует остальное под залог недвижимости. Кредит обеспечен ипотекой первой очереди, которая регистрируется в пользу кредитора в земельном департаменте (в Дубае — в Земельном департаменте Дубая, в Абу-Даби — в DARI). Вы погашаете основной долг и проценты по методу уменьшающегося остатка не реже чем раз в квартал; обычно платежи ежемесячные.

Минимальные стандарты устанавливают Правила CBUAE в отношении ипотечных кредитов (Regulations Regarding Mortgage Loans). Банки могут быть строже этих правил, но не мягче, поэтому два банка могут предложить вам разные суммы. Правила по-разному относятся к покупателям жилья для собственного проживания и к инвесторам, а исламское жилищное финансирование (с нормой прибыли вместо процентов) должно соответствовать тем же требованиям.

Какую сумму можно взять в кредит? Предельное соотношение кредита и стоимости

Соотношение кредита и стоимости (LTV) — это доля кредита в оценочной стоимости объекта. Максимальные значения согласно Article 3 правил:

• Каждый заёмщик может воспользоваться значением LTV для первого жилья только по одному объекту.
• LTV применяется к независимой оценке банка. Если оценка ниже цены, разницу покрываете вы.
• Первоначальный взнос должен быть из ваших собственных средств, а не из потребительского кредита или кредитной карты.
• Кроме того, кредит ограничен 7-кратным годовым доходом для экспатриантов и 8-кратным годовым доходом для граждан ОАЭ.

При покупке на стадии строительства (off-plan) банк сначала должен использовать вашу долю цены и лишь затем перечислять застройщику средства кредита — по мере выполнения этапов строительства, подтверждённых независимой стороной.

Требования к заёмщику и платёжеспособность

Главный критерий — коэффициент долговой нагрузки (DBR). Все ваши ежемесячные платежи по долгам, включая новую ипотеку, кредитные карты и любые автокредиты или потребительские кредиты, не могут превышать 50% вашей валовой зарплаты и регулярного дохода. Банкам предписано не выдавать кредит автоматически на максимально возможную сумму.

• Стресс-тест: платёж по ипотеке рассчитывается по ставке на 2–4 процентных пункта выше вашей (или выше ставки, действующей после вводного периода).
• Учитывается только надёжный доход. Бонусы и прочий негарантированный доход учитываются с дисконтом или исключаются.
• Для инвестиционной недвижимости вычитается арендная плата как минимум за два месяца — с учётом периодов, когда объект пустует.
• Если кредит выплачивается и после выхода на пенсию, остаток долга должен быть посильным при 50% вашего пенсионного дохода. Максимальный возраст на момент последнего платежа устанавливает каждый банк.
• Выходное пособие (end-of-service benefit) нельзя использовать для погашения кредита.

Статус резидента, тип занятости и минимальная зарплата — это политика банка, а не правила Центрального банка, поэтому кредиторы по-разному относятся к нерезидентам и самозанятым. В нашем руководстве по ипотеке для экспатриантов разобран пример расчёта DBR и перечислены документы, которые запрашивают банки.

Ипотека в ОАЭ: процесс шаг за шагом

Предварительное одобрение — это условное заключение о том, сколько банк может выдать, исходя из ваших доходов и долгов. Это не окончательное одобрение: кредит по-прежнему зависит от оценки, объекта и проверок банка. Срок его действия и любая плата устанавливаются банком. Прежде чем вы возьмёте на себя обязательства, правила обязывают банк показать вам все сборы в отдельном графике и полную стоимость кредита за весь его срок.

Каждый этап подробно описан в материале как устроен процесс получения ипотеки в ОАЭ. Чтобы сначала проверить свои цифры, воспользуйтесь ипотечным калькулятором ОАЭ.

Расходы и сборы по ипотеке

К обычным расходам на покупку ипотека добавляет следующие:

• Регистрация ипотеки в Земельном департаменте Дубая: 0.25% от суммы кредита, плюс AED 250 за свидетельство о праве собственности (title deed), а также сбор Knowledge — AED 10 и сбор Innovation — AED 10.
• Сервисный сбор траст-офиса (trustee centre), если ипотека регистрируется через него: AED 4,000 + НДС, или AED 5,000 + НДС для ипотеки на объект на стадии строительства (Oqood) — согласно перечню DLD.
• Комиссия банка за организацию кредита или обработку заявки и плата за оценку: их устанавливает каждый банк, и в таблице сборов Центрального банка они не ограничены. Сравнивайте их в разных предложениях.
• Страхование, которого требует кредитор, — обычно страхование жизни и страхование недвижимости. Размер премий различается.
• Ограничено Центральным банком (без учёта НДС): досрочное или частичное погашение — 1% от остатка или AED 10,000, в зависимости от того, что меньше; просрочка платежа — до AED 700.
• При полном погашении кредита DLD берёт AED 1,000 за снятие ипотеки, а также сбор за свидетельство о праве собственности (title deed).

В Абу-Даби ипотека регистрируется через DARI, где размер сбора показывается при оплате. Полный перечень с указанием, кто что платит, см. в материале сборы по ипотеке в Дубае; о 4%-ном сборе за переоформление, комиссии агентства и других расходах на покупку — в материале расходы на покупку недвижимости в Дубае; либо рассчитайте свои цифры в калькуляторе расходов на покупку.

Фиксированная и переменная ставка по ипотеке

Фиксированная ставка остаётся неизменной в течение согласованного периода — обычно первых нескольких лет, — после чего кредит, как правило, переходит на переменную ставку. Переменная ставка — это, как правило, маржа банка плюс EIBOR, то есть Emirates Interbank Offered Rate (межбанковская ставка предложения в Эмиратах), которую публикует Центральный банк, поэтому ваш платёж меняется вместе с ней. В некоторых предложениях также задана минимальная ставка.

Фиксированная ставка даёт определённость на фиксированные годы; переменная может как снизиться, так и вырасти. Выясните, какая ставка действует после окончания фиксированного периода, потому что именно её вы будете платить большую часть срока. Банк не может менять условия вашего кредита без вашего письменного согласия и обязан за два месяца уведомить об изменении сборов. Подробнее — в нашем материале о фиксированной и переменной ипотеке в ОАЭ.

Риски и недостатки

Часто задаваемые вопросы

Источники

• Правила в отношении ипотечных кредитов (Circular 31/2013) (Свод правил CBUAE (CBUAE Rulebook))
• Поправки к Circular 31/2013 (2019 и 2020) (Свод правил CBUAE (CBUAE Rulebook))
• Regulation 29/2011 о банковских кредитах, Приложение 2 — предельные размеры сборов (Свод правил CBUAE (CBUAE Rulebook))
• Ставки EIBOR (Центральный банк ОАЭ)
• Заявление о регистрации ипотеки (Земельный департамент Дубая)
• Регистрация продажи с первоначальной ипотекой (Oqood) (Земельный департамент Дубая)
• Заявление о снятии ипотеки (Земельный департамент Дубая)
• Регистрация договора ипотеки на недвижимость (DARI (Абу-Даби))

Последний пересмотр: сентябрь 2026. Лимиты Центрального банка и сборы земельных департаментов меняются; подтвердите их в соответствующем ведомстве и в своём банке, прежде чем брать на себя обязательства.