Ипотека и финансы

Как устроен процесс ипотеки

От права на кредит до одобрения — вот как это работает.

Обновлено: September 2026 6 min read

Процесс ипотеки в ОАЭ состоит из шести этапов: проверьте, что можете себе позволить, получите предварительное одобрение, согласуйте объект, проведите его оценку, примите окончательное предложение банка, затем завершите передачу и зарегистрируйте ипотеку в земельном департаменте. Эта статья разбирает, что происходит на каждом этапе и что проверить. О самих кредитных пределах см. наш «Гид по ипотеке в ОАЭ».

1. Проверьте, что можете себе позволить

Начните с двух чисел: наличные, нужные на старте, и ежемесячный платёж, который вы потянете. Первоначальный взнос должен быть из ваших собственных денег, а не из потребкредита или кредитной карты, и он добавляется сверх расходов на покупку, таких как сбор за передачу DLD 4%. Банки проверяют ваш ежемесячный платёж по ставке на 2–4 процентных пункта выше фактической, поэтому проверьте его так же сами. Ипотечный калькулятор на RealtyReview.ae даёт ежемесячный платёж для любой цены, взноса, ставки и срока.

2. Получите предварительное одобрение

Предварительное одобрение (также называемое одобрением в принципе) — это условное мнение банка о том, сколько он может вам выдать, исходя из вашего дохода, текущих долгов и документов. Оно позволяет делать предложения, зная свой бюджет. Это не окончательное одобрение: банку ещё нужно оценить объект и завершить проверки. Сколько оно действует и есть ли сбор — решает каждый банк, поэтому спрашивайте.

Банки обязаны собрать полную историю вашего дохода и обязательств и проверить её.
Подавать заявки в несколько банков разрешено. Сравнивайте перечень сборов, а не только ставку.
Ипотечный брокер может подать заявку за вас; спросите, как ему платят.

3. Согласуйте объект

Для объекта на вторичном рынке вы делаете предложение и подписываете меморандум о взаимопонимании (MOU) с продавцом, обычно с чеком-депозитом. Обычная практика — делать MOU условным при одобрении вашей ипотеки; без этого пункта вы рискуете потерять депозит, если кредит сорвётся. Для off-plan вы подписываете договор купли-продажи застройщика (SPA). Кредиты на off-plan ограничены 50% от стоимости, и банк платит застройщику только после того, как внесена ваша собственная доля, под этапы строительства, подтверждённые независимой стороной.

4. Оценка

Прежде чем обязаться, банк обязан провести оценку объекта на месте квалифицированным оценщиком, независимым от вас, продавца, застройщика и кредитного решения банка. Максимальный кредит — это процент от этой оценки. Если оценка оказывается ниже согласованной цены, банк кредитует под более низкую цифру, и вы доплачиваете разницу наличными либо пересогласовываете цену.

5. Прочитайте окончательное предложение

После оценки и проверок банк выдаёт письмо с окончательным предложением и кредитные документы. Правила CBUAE требуют, чтобы в них были указаны сумма кредита, срок, взнос, ставка, требования к страхованию, способ выдачи и чёткая политика досрочного погашения, со всеми сборами в отдельном перечне и полной стоимостью кредита за весь срок. Вы подписываете каждую страницу и получаете копию, подписанную обеими сторонами.

Какая ставка применяется после любого фиксированного или вводного периода?
Каков сбор за досрочное погашение? Центральный банк ограничивает его 1% от остатка или AED 10,000 — в зависимости от того, что меньше.
Какие страховые полисы обязательны и можно ли использовать своего страховщика?
Есть ли условия, которые нужно выполнить до выдачи денег?

6. Передача и регистрация ипотеки

В день передачи в Дубае банк выдаёт свой платёж для продавца, и ипотека регистрируется в пользу банка одновременно с продажей — либо онлайн банком, либо в центре регистрационного траста недвижимости. DLD запрашивает письмо от банка и три копии ипотечного договора, подписанные обеими сторонами. Регистрационный сбор составляет 0.25% от суммы кредита плюс AED 250 за свидетельство о праве собственности. Для off-plan застройщик регистрирует продажу и ипотеку вместе в Oqood.

Если у продавца ещё есть ипотека

Это часто бывает на вторичном рынке. Продавец получает от своего банка письмо о задолженности с непогашенной суммой. В центре траста долг выплачивается банку продавца банковским чеком, остаток идёт продавцу, и сделка завершается, как только банк продавца выдаёт письмо о снятии ипотеки. Затем регистрируется ваша собственная ипотека.

После завершения

Выплаты начинаются по графику в вашем договоре. Банк не может менять условия вашего кредита без вашего письменного согласия и обязан уведомлять об изменении сборов за два месяца. После погашения кредита вы подаёте в DLD заявку на снятие ипотеки, что стоит AED 1,000 плюс сбор за свидетельство о праве собственности. Кредитные пределы, право на кредит и риски рассмотрены в «Гиде по ипотеке в ОАЭ».

Частые вопросы

Что такое предварительное одобрение ипотеки в ОАЭ?

Предварительное одобрение, также называемое одобрением в принципе, — это условное мнение банка о том, сколько он может вам выдать, исходя из вашего дохода, текущих долгов и документов. Это не окончательное одобрение: банку ещё нужно оценить объект и завершить проверки, и каждый банк сам устанавливает срок его действия и возможный сбор.

Что будет, если оценка банка ниже цены покупки?

Банк кредитует под более низкую оценку, поэтому вы доплачиваете разницу наличными или пересогласовываете цену. Оценка должна проводиться на месте квалифицированным оценщиком, независимым от вас, продавца, застройщика и кредитного решения банка.

Могу ли я купить объект, на котором ещё есть ипотека?

Да, это часто бывает на вторичном рынке. Продавец получает письмо о задолженности с непогашенной суммой, долг выплачивается банку продавца банковским чеком в центре траста, и сделка завершается, как только этот банк выдаёт письмо о снятии ипотеки. Затем регистрируется ваша собственная ипотека.

Должен ли мой MOU зависеть от одобрения ипотеки?

Обычная практика — делать MOU условным при одобрении вашей ипотеки. Без этого пункта вы рискуете потерять депозит, если кредит сорвётся.

Источники

Эта статья была полезна?