RealtyReview.aeمراجعات العقارات في الإمارات

كيفية بيع عقار في دبي

آخر تحديث: سبتمبر 2026

لبيع عقار في دبي، توقّع مع وسيط مرخّص اتفاقية إدراج العقار (Form A)، وتتفق مع المشتري على الشروط في عقد البيع الموحّد (Form F)، وتحصل على شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطوّر وتسدّد أي رهن عقاري، ثم تنقل الملكية في مكتب أمين التسجيل العقاري (Real Estate Registration Trustee) التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). ويبلغ رسم نقل الملكية لدى الدائرة 4% من السعر. ولا يدفع الأفراد الذين يبيعون بصفتهم الشخصية أي ضريبة في الإمارات على الربح.

النموذجان A وFالعقود الموحّدة لدائرة الأراضي والأملاكالرسوممن يدفع الـ4% وما تبقّىالرهن العقاري وNOCما الذي يجب تسويته أولاًمدعومة بالمصادرDLD وFTA وقوانين دبي

قبل الإدراج: ما الذي تتحقّق منه

بضع عمليات تحقّق الآن تجنّبك التأخير عند نقل الملكية، حين يكون الطرفان وأموالهما في الغرفة.

  • سند الملكية (title deed): يحتاج الوسيط إلى رقم الشهادة وسنتها لإنشاء Form A، ويتحقّق نظام دائرة الأراضي والأملاك منهما مقابل هويتك أو جواز سفرك.
  • رصيد الرهن العقاري: اسأل مصرفك مبكراً عن المبلغ غير المسدَّد. يجب أن تغطّيه أموال المشتري، وإلا دفعت الفارق أنت.
  • المطوّر أو شركة الإدارة: اسأل عمّا يحتاجونه قبل إصدار شهادة عدم ممانعة (NOC)، بما في ذلك ما إذا كان يجب تسوية رسوم الخدمات أولاً.
  • الإيجار: يسأل Form A عمّا إذا كان على العقار عقد إيجار مسجَّل في إيجاري (Ejari). والبيع وحده لا يُنهي عقد الإيجار؛ راجع قواعد الإشعار في دليلنا عن قوانين الإيجار في الإمارات.
  • السعر: راجع عمليات البيع المسجَّلة الحديثة في مبناك. وتمنحك أداة تقييم العقارات لدينا تقديراً أولياً.

إذا كان العقار مؤجَّراً، فاطّلع على حقوق المستأجر ومُدد الإشعار في دبي، واستخدم أداة تقييم العقارات المجانية قبل أن تحدّد السعر المطلوب.

كيفية بيع عقار في دبي، خطوة بخطوة

1

وقّع Form A

اتفاقية إدراج العقار مع وسيطك، تعتمدها أنت عبر نظام دائرة الأراضي والأملاك.

2

تصريح الإعلان

يحصل وسيطك على تصريح Trakheesi قبل أن يُعلَن عن العقار.

3

اتفق على الشروط، وقّع Form F

عقد البيع الموحّد بينك وبين المشتري، يُعدّه الوسيطان.

4

شهادة عدم ممانعة من المطوّر

في مناطق التملّك الحر يجب على المطوّر إصدار شهادة عدم ممانعة.

5

سدّد الرهن العقاري

إذا كان هناك قرض، يُصدر المصرف خطاب مديونية ويُسدَّد عند نقل الملكية.

6

نقل الملكية

يحضر الطرفان في مكتب أمين التسجيل العقاري. ويُصدَر سند ملكية المشتري.

1. Form A: اتفاق البائع مع الوسيط

Form A (تسمّيه دائرة الأراضي والأملاك Contract A) هو اتفاق الوساطة بينك وبين الوكالة التي تسوّق عقارك. ينشئه الوسيط في نظام Dubai Brokers التابع للدائرة: يُدخِل تفاصيل سند ملكيتك (title deed)، وتفاصيل العقار والتفاصيل المالية، والعمولة ومدة العقد، ويرفع شهادة عدم ممانعة (NOC) موقّعة منك. ثم يرسل إليك النظام رابطاً للموافقة عليه. ويشترط Bylaw No. 85 of 2006 في إمارة دبي أن يكون اتفاق الوساطة مكتوباً وأن يحدّد الأطراف والعقار والشروط.

اقرأ المدة وما إذا كان الاتفاق حصرياً قبل أن توافق. وإذا وقّعت مع عدة وسطاء كلٍّ على حدة، فإن القانون يمنح الأجر كاملاً لمن أتمّ الصفقة. ولمعرفة كيفية اختيار الوسيط، راجع كيفية اختيار وسيط عقاري في دبي.

2. تصريح الإعلان (Trakheesi)

قبل أن يظهر عقارك في أي إعلان، على الإنترنت أو في المطبوعات، يجب على الوسيط الحصول على تصريح إعلان عقاري عبر نظام Trakheesi التابع لدائرة الأراضي والأملاك. وتشترط الدائرة على الوسطاء تقديم عقد التسويق المبرم مع المالك للحصول عليه، ويكلّف التصريح الوسيط AED 1,000 بالإضافة إلى رسم معرفة قدره AED 20. ومنذ 24 أبريل 2023، يجب أن تحمل الإعلانات رمز Madmoun QR يتيح لأي شخص التحقق من التصريح. وإذا وجدت عقارك مُعلَناً من وكالة لم توقّع معها قط، فأبلغ دائرة الأراضي والأملاك.

3. العرض والعربون وForm F

عندما تقبل عرضاً، يُعدّ الوسيطان Form F، وهو عقد البيع الموحّد لدائرة الأراضي والأملاك، انطلاقاً من Form A التي اعتمدتها وForm B الخاصة بالمشتري. ويسجّل السعر وخطة السداد ومدة العقد والوسيطين كليهما وتفاصيل رسوم دائرة الأراضي والأملاك وأي شروط إضافية، ويعتمده كل طرف. وForm F هو ما يسمّيه الناس غالباً MOU.

العربون، ومقداره ومن يحتفظ به، شرطٌ تتفاوض عليه وتدوّنه في Form F. والوسيط الذي يحتفظ بالعربون يحتفظ به بصفته أميناً بموجب Bylaw No. 85، وعليه تسليمه وفق ما اتُّفق عليه. اطلب الإيصال وشروط العربون كتابةً.

4. شهادة عدم الممانعة من المطوّر

بالنسبة إلى البيع في منطقة تملّك حرّ، تشترط دائرة الأراضي والأملاك شهادة عدم ممانعة إلكترونية (eNOC) من المطوّر، تُطلَب عبر تطبيق Dubai REST. وبالنسبة إلى العقارات الجاهزة التي تُحصَّل رسوم خدماتها عبر نظام Mollak التابع للدائرة، يمكن لشركة إدارة اتحاد المُلّاك إصدار eNOC، وتقول الدائرة إن ذلك يستغرق من 3 إلى 5 أيام عمل. كما تشير الدائرة إلى أن eNOC لا تغني عن شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطوّر حيثما لزمت.

بيع عقار عليه رهن عقاري

يمكنك بيع عقار مرهون، لكن يجب سداد القرض عند نقل الملكية. وتتطلّب إجراءات دائرة الأراضي والأملاك لتسجيل بيع عقار مرهون ما يلي:

  • خطاب مديونية (liability letter) من مصرفك (أو، إذا كانت عملية الشراء غير مكتملة، خطاب من المطوّر) يبيّن المبلغ الذي لا يزال مستحقاً.
  • ثلاثة شيكات مصرفية مصدَّقة (manager's cheques): للمصرف أو المطوّر، ولك بصفتك البائع، ولدائرة الأراضي والأملاك لسداد الرسوم.
  • بطاقة الهوية الإماراتية (Emirates ID) أو جواز سفر ساري المفعول، وتوكيل رسمي (power of attorney) إذا وقّع عنك شخص آخر.

بعد تسجيل نقل الملكية، يُسلَّم شيك المصرف لتتمكّن من إتمام الإجراءات مع المصرف والحصول على فك الرهن. واسأل مصرفك عن أي رسم سداد مبكر قبل يوم نقل الملكية بوقت كافٍ؛ ويشرح دليل الرهن العقاري في الإمارات الحدّ الأقصى الذي يفرضه المصرف المركزي عليه.

يوم نقل الملكية في مكتب أمين التسجيل

تنتقل الملكية عند تسجيل البيع في مركز أمين التسجيل العقاري (Real Estate Registration Trustee). وتذكر دائرة الأراضي والأملاك المتطلبات والخطوات التالية:

  • بطاقة الهوية الإماراتية (Emirates ID) للبائع والمشتري معاً، أو جواز سفر ساري المفعول لغير المقيمين.
  • شهادة عدم الممانعة الإلكترونية (e-NOC) من المطوّر لمناطق التملّك الحر.
  • يتحقّق أمين التسجيل من المستندات، ويرفعها إلى الخزنة الرقمية لدائرة الأراضي والأملاك (digital vault)، ويُدخِل المعاملة ويدقّقها.
  • تُدفع الرسوم عبر ePay أو Dubai Pay أو محفظة Noqodi أو بشيك مصرفي مصدَّق. وتحدّد دائرة الأراضي والأملاك مدة الخدمة بنحو 25 دقيقة.
  • يحصل المشتري على سند الملكية الجديد. وعادةً ما يُسلَّم الثمن في شكل شيكات مصرفية مصدَّقة في الموعد.

بالنسبة إلى الشقق والمكاتب والتاون هاوس في مناطق التملّك الحر غير المرهونة، تتيح خدمة Dubai Now التابعة لدائرة الأراضي والأملاك بديلاً رقمياً بالكامل: يُنشأ العقد ويُوقَّع عبر الإنترنت، وتمرّ الأموال والرسوم عبر حساب ضمان قبل إصدار سند الملكية الإلكتروني.

من يدفع كل رسم عند البيع في دبي؟

الرسمالمبلغملاحظات
رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك4% من قيمة البيعحسب جدول دائرة الأراضي والأملاك: البائع 2% والمشتري 2%. وجرى العُرف على أن يدفع المشتري الـ4% كاملةً؛ اتفق على ذلك في Form F.
رسم خدمة مكتب أمين التسجيلAED 4,000 + ضريبة القيمة المضافة (AED 2,000 + ضريبة القيمة المضافة لما دون AED 500,000)يتقاضاه أمين التسجيل الذي يتولّى التسجيل.
إصدار سند الملكيةAED 250بالإضافة إلى رسم الخريطة (AED 225 في مناطق بلدية دبي) ورسم المعرفة AED 10 ورسم الابتكار AED 10.
عقار مرهون (إن وُجد)رسم مبدئي قدره AED 1,000، بالإضافة إلى رسوم متعلّقة بالرهنتدرجه دائرة الأراضي والأملاك ضمن تسجيل بيع عقار مرهون.
عمولة وسيط البائعتُحدَّد في Form Aليست محدّدة بالقانون. وجرى العُرف على 2% من السعر بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.

بالنسبة إلى رسم نقل الملكية البالغ 4%، يقسمه الجدول المنشور لدائرة الأراضي والأملاك بين 2% على البائع و2% على المشتري، غير أن العُرف السائد في السوق أن يدفعه المشتري بالكامل عادةً. وأياً كان ما تتفق عليه، فإنه يُدوَّن في Form F، الذي يتضمّن قسماً لتفاصيل رسوم دائرة الأراضي والأملاك. وبموجب Bylaw No. 85، تدفع كل جهة للوسيط الذي عيّنته، حتى لو اتفقتا على أن يتحمّل أحدهما الرسم كاملاً. ويُستحقّ أجر وسيطك، ما لم ينص Form A على خلاف ذلك، بمجرد توقيع عقد البيع وتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك. وتتغيّر الرسوم من وقت لآخر، لذا تأكّد من الأرقام الحالية على موقع دائرة الأراضي والأملاك.

هل تدفع ضريبة عند بيع عقار في دبي؟

ليس إذا كنت فرداً يبيع بصفته الشخصية. فدليل الهيئة الاتحادية للضرائب (Federal Tax Authority) بشأن ضريبة الشركات (Corporate Tax) المتعلّق بالاستثمار العقاري يذكر أن الدخل الذي يجنيه الشخص الطبيعي من بيع عقار في الإمارات أو تأجيره أو تأجيره من الباطن مستبعَد من ضريبة الشركات، أياً كان المبلغ، ما دام النشاط لا يُمارَس بموجب رخصة تجارية ولا يستلزمها. ومثاله التطبيقي مقيم يبيع منزله بربح قدره AED 400,000 ولا يدفع عنه ضريبة الشركات.

أما البيع عبر شركة، أو التداول في العقارات كنشاط تجاري مرخّص، فيُعامَل معاملةً مختلفة. وإذا كنت مقيماً ضريبياً في بلد آخر، فقد يخضع الربح للضريبة هناك. واطلب المشورة بما يناسب وضعك الخاص.

المخاطر والعيوب بالنسبة للبائعين

العمولة بعد الإنهاء

إذا أُنهي Form A، يتيح Bylaw 85 للوسيط المطالبة بالأجر المتفق عليه ما لم يُثبَت احتيال أو إهمال جسيم. اقرأ شروط الإنهاء.

وجود مستأجر

يحتفظ المستأجر القائم بعقد إيجاره. ويتطلّب الإخلاء بغرض البيع إشعاراً مدّته 12 شهراً عبر كاتب العدل أو بالبريد المسجَّل، وذلك فقط عند نهاية مدة الإيجار.

شهادة عدم الممانعة ورسوم الخدمات

لا نقل للملكية بلا شهادة عدم ممانعة. وقد تؤخّر الرسوم غير المسدَّدة أو تباطؤ المطوّر تاريخ نقل الملكية المحدَّد في Form F.

عجز في سداد الرهن

إذا كان السعر أقل مما تدين به للمصرف، فعليك تغطية الفارق من أموالك الخاصة عند نقل الملكية.

إعلانات بلا تصريح

الإعلانات بلا تصريح ساري المفعول غير قانونية. وتفرض دائرة الأراضي والأملاك غرامات على الوكالات، تبدأ من AED 50,000 في إطار إجراءاتها الرقابية لعام 2020.

تعثّر تمويل المشتري

اتفق في Form F على ما يحدث للعربون إذا رُفض الرهن العقاري للمشتري أو فات موعد نقل الملكية.

الأسئلة الشائعة

من يدفع رسم دائرة الأراضي والأملاك البالغ 4% عند بيع عقار في دبي؟

يُدرج جدول رسوم دائرة الأراضي والأملاك للبيع نسبة 2% من قيمة البيع على البائع و2% على المشتري. وفي الواقع العملي، يدفع المشتري عادةً الـ4% كاملةً، لكن هذا اتفاق تجاري وليس قاعدة. دوّن من يدفعه في عقد البيع Form F.

هل أدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع عقار في دبي؟

ليس بصفتك فرداً يبيع بصفته الشخصية. يذكر دليل الهيئة الاتحادية للضرائب (Federal Tax Authority) أن الدخل الذي يحقّقه الشخص الطبيعي من بيع عقار في الإمارات، حيث لا تُملَك رخصة تجارية ولا تُشترَط، مستبعَد من ضريبة الشركات أياً كان المبلغ. وإذا كنت مقيماً ضريبياً في مكان آخر، فقد يفرض بلدك ضريبة على الربح.

ما Form A في دبي؟

Form A (Contract A) هو الاتفاق بين مالك العقار والوسيط الذي سيتولّى تسويقه. ينشئه الوسيط في نظام Dubai Brokers التابع لدائرة الأراضي والأملاك اعتماداً على تفاصيل سند ملكيتك، ويحدّد العمولة ومدة العقد، ويرسله إليك للموافقة عليه. ويحتاج الوسطاء إلى عقد تسويق مع المالك للحصول على تصريح إعلان.

هل يمكنني بيع عقاري في دبي دون وسيط؟

نعم. تتيح خدمة «شراء أو بيع عقار عبر Dubai Now» التابعة لدائرة الأراضي والأملاك لحاملي الهوية الإماراتية (UAE ID) بيع شقة أو مكتب أو تاون هاوس في منطقة تملّك حرّ خالٍ من الرهون والقيود، مع توقيع العقد رقمياً وسداد الأموال عبر حساب ضمان. ويمكن تسجيل عمليات البيع الأخرى في مكتب أمين التسجيل من قِبل الطرفين أو من يمثّلهما بتفويض رسمي.

كم عمولة الوسيط التي يدفعها البائع في دبي؟

هي ما تتفق عليه في Form A. ويقضي Bylaw No. 85 of 2006 بأن يُحدَّد أجر الوسيط بالاتفاق، وبالممارسة السائدة فقط إذا لم يُتَّفق على شيء. وجرى العُرف على 2% من سعر البيع بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة. وما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك، يُستحقّ عند توقيع عقد البيع وتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك.

هل يمكنني بيع عقار عليه رهن؟

نعم. يُصدر المصرف خطاب مديونية يبيّن المبلغ المستحق. وعند نقل الملكية، تُسدَّد بشيكات مصرفية مصدَّقة مستحقات المصرف والبائع ودائرة الأراضي والأملاك، ثم يفكّ المصرف الرهن. وتدرج دائرة الأراضي والأملاك ذلك كخدمة مستقلّة، وهي «تسجيل بيع عقار مرهون» (Registering the Sale of a Mortgaged Property).

المصادر

آخر مراجعة: سبتمبر 2026. تتغيّر رسوم دائرة الأراضي والأملاك وإجراءاتها؛ تأكّد منها لدى الدائرة أو مكتب أمين التسجيل قبل نقل الملكية.

هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. تضع دائرة الأراضي والأملاك في دبي الإجراءات والرسوم، وقد تتغيّر؛ تأكّد منها قبل أن توقّع أو تنقل الملكية.