RealtyReview.aeمراجعات العقارات في الإمارات

أسئلة لطرحها على الوسيط العقاري

آخر تحديث: سبتمبر 2026

أهمّ الأسئلة التي ينبغي طرحها على الوسيط العقاري في دبي هي: ما رقم تسجيلك BRN، ومن تمثّل، وكم عمولتك ومتى تُستحقّ، وهل لهذا الإعلان تصريح من دائرة الأراضي والأملاك، وأين ستُحفظ أموالي. فيما يلي 17 سؤالاً مجمّعة حسب الترخيص والعقار والتكاليف والإجراءات، مع بيان سبب أهمية كلٍّ منها وكيف تبدو الإجابة الجيدة.

الترخيص ولمن يعملون4 أسئلةالعقار5 أسئلةالرسوم والعمولة4 أسئلةالإجراءات والأموال4 أسئلة

أسئلة عن الترخيص ولمن يعملون

اطرحها عند أوّل اتصال. لا تستغرق سوى دقيقة وتستبعد معظم المشكلات.

  1. 1ما رقم تسجيلك BRN، وما رقم تسجيل مكتب وكالتك (ORN)؟

    لماذا يهمّ ذلك: يمنع Bylaw No. 85 of 2006 أيّ شخص من مزاولة الوساطة العقارية في دبي ما لم يكن مرخَّصاً ومقيَّداً في سجلّ الوسطاء لدى دائرة الأراضي والأملاك. ويحصل الوسيط المسجَّل على بطاقة تحمل رقم تسجيله، ويجب أن يظهر هذا الرقم في مراسلاته.

    الإجابة الجيدة: الرقمان معاً وفوراً، وهما يتطابقان مع ما تجده في قائمة الوسطاء العقاريين المرخَّصين (Licensed Real Estate Brokers) لدى دائرة الأراضي والأملاك أو في تطبيق Dubai REST.

  2. 2مَن تمثّل في هذه الصفقة: أنا، أم الطرف الآخر، أم كليهما؟

    لماذا يهمّ ذلك: الوسيط الذي يعمل لمصلحة الطرف الآخر ضدّ مصالحك يفقد حقّه في الأجر (Article 23). وإذا عمل وسيط واحد لمصلحة الطرفين، فعلى كلّ طرف أن يدفع حصّته من العمولة (Article 33).

    الإجابة الجيدة: إجابة واضحة، وإن كان يعمل لمصلحة الطرفين، فإنه يصرّح بذلك ويوضّح كيف يُقسَّم الأجر.

  3. 3منذ متى تعمل في هذه المنطقة، وما الصفقات التي أبرمتها هنا مؤخّراً؟

    لماذا يهمّ ذلك: معرفة السوق المحلّي هي ما تدفع مقابله: رسوم الخدمات، وأيّ المباني تعاني مشكلات، وبكم بِيعت أو أُجِّرت فعلاً وحدات مماثلة.

    الإجابة الجيدة: مبانٍ محدَّدة وأمثلة حديثة، لا ادّعاءات عامة. ويمكنه أن يحيلك إلى بيانات المعاملات المسجَّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك بدلاً من الاكتفاء بالأسعار المطلوبة في الإعلانات.

  4. 4هل يمكنني التحدّث إلى عملاء سابقين أو قراءة التقييمات عنك؟

    لماذا يهمّ ذلك: يخبرك العملاء السابقون كيف يتصرّف الوسيط عندما يسوء شيء ما، وهو الوقت الذي يهمّ فيه الأمر حقّاً.

    الإجابة الجيدة: يحيلك إلى تقييمات يمكنك التحقّق منها بشكل مستقلّ، مثل ملفّه الشخصي على RealtyReview.ae، لا إلى شهادات العملاء على موقعه وحده.

أسئلة عن العقار

ينبغي أن يعرف الوسيط الإجابة أو أن يدلّك بدقّة على مكان إيجادها.

  1. 5هل يحمل هذا الإعلان تصريح إعلان ساري المفعول؟

    لماذا يهمّ ذلك: يحتاج كلّ إعلان عقاري في دبي إلى تصريح من نظام «تراخيص» (Trakheesi) التابع لدائرة الأراضي والأملاك، ويجب أن يظهر رقم التصريح في الإعلان. ومنذ أبريل 2023 تحمل الإعلانات أيضاً رمز استجابة سريعة «مضمون» (Madmoun) يبيّن ما إذا كان الإعلان معتمَداً وما إذا كان العقار قد بِيع أو أُجِّر بالفعل.

    الإجابة الجيدة: يُظهر لك رقم التصريح ورمز الاستجابة السريعة، وتتطابق بيانات الرمز مع العقار والوكالة.

  2. 6مَن يملك العقار، وهل اطّلعت على سند الملكية؟

    لماذا يهمّ ذلك: في حالة البيع، يحتاج وسيط البائع إلى بيانات سند ملكية سارية لإنشاء النموذج A في نظام دائرة الأراضي والأملاك. ويمكنك التحقّق من سند الملكية بنفسك عبر خدمة التحقّق من سند الملكية (Verify Title Deed) لدى الدائرة.

    الإجابة الجيدة: نعم، مع رقم سند الملكية وسنته لتتمكّن من التحقّق منه، وتأكيد أنّ البائع وقّع النموذج A.

  3. 7هل على العقار رهن عقاري أو مستأجر؟

    لماذا يهمّ ذلك: يمكن بيع العقار المرهون، لكن يجب سداد المصرف عند نقل الملكية. ويحتفظ المستأجر بعقد إيجاره بعد البيع؛ وعلى المالك الذي يبيع أن يوجّه إشعاراً مدّته 12 شهراً عبر كاتب العدل أو بالبريد المسجَّل لإنهائه.

    الإجابة الجيدة: إجابة صريحة، مع تاريخ انتهاء الإيجار وقيمته إن كان هناك مستأجر، وما إذا كان مصرف البائع قد أصدر خطاب المديونية (liability letter).

  4. 8كم تبلغ رسوم الخدمات السنوية، وهل هي مسدَّدة؟

    لماذا يهمّ ذلك: رسوم الخدمات تكلفة مستمرّة من تكاليف التملّك، ويلزم الحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطوّر أو شركة الإدارة قبل أن يتمّ نقل ملكية أيّ عقار مُباع في منطقة تملّك حرّ.

    الإجابة الجيدة: رقم حالي للقدم المربّع أو للسنة لهذا المبنى، وتأكيد أنّ البائع ليس عليه متأخّرات.

  5. 9بالنسبة للعقارات على الخارطة: هل المشروع مسجَّل، وما رقم حساب الضمان؟

    لماذا يهمّ ذلك: يُلزِم Law No. 8 of 2007 بأن تُودَع دفعات العقارات على الخارطة في حساب ضمان المشروع. ويُظهر تطبيق Dubai REST نسبة إنجاز المشروع ورقم حساب الضمان.

    الإجابة الجيدة: اسم المشروع كما هو مسجَّل لدى دائرة الأراضي والأملاك، وتفاصيل حساب الضمان، وبيان واضح بأنّ أيّ دفعة لا تذهب إلى أيّ جهة أخرى.

أسئلة عن الرسوم والعمولة

احصل على كلّ إجابة هنا كتابةً قبل أوّل معاينة.

  1. 10كم عمولتك، وهل تُضاف ضريبة القيمة المضافة إليها؟

    لماذا يهمّ ذلك: تُحدَّد العمولة بالاتّفاق بموجب Bylaw No. 85 of 2006؛ ولا توجد نسبة يفرضها القانون. وفي البيع، جرى العُرف على 2% زائداً ضريبة القيمة المضافة.

    الإجابة الجيدة: مبلغ أو نسبة محدَّدة بدقّة، مع بيان ما إذا كانت شاملةً لضريبة القيمة المضافة أو غير شاملة لها، ومدوَّنة في النموذج A أو النموذج B أو نموذج الإيجار.

  2. 11متى أدفع لك، وماذا لو لم تتمّ الصفقة؟

    لماذا يهمّ ذلك: في الأصل، لا يتقاضى الوسيط أجره إلّا عند إبرام العقد، أي عند توقيع البيع وتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك، ولا يمكنه المطالبة بنفقات صفقة فاشلة ما لم ينصّ الاتّفاق على ذلك (المادتان 28 و30).

    الإجابة الجيدة: الدفع عند إتمام الصفقة، ولا رسوم على صفقة تنهار. واحذر أيّ رسم مُقدَّم.

  3. 12كم ستبلغ التكلفة الإجمالية للشراء أو البيع؟

    لماذا يهمّ ذلك: رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك وحده يبلغ 4% من السعر، إضافةً إلى رسوم مكتب أمين التسجيل العقاري وسند الملكية. ويقسم جدول رسوم دائرة الأراضي والأملاك نسبة الـ4% بين المشتري والبائع، وإن جرى العُرف على أن يدفعها المشتري بالكامل.

    الإجابة الجيدة: تقدير مفصّل بالبنود يتطابق مع أرقام دائرة الأراضي والأملاك ويحدّد من يدفع كلّ بند. قارنه بحاسبة تكاليف الشراء لدينا.

  4. 13هل العقد حصري، وما مدّته؟

    لماذا يهمّ ذلك: يسجّل النموذج A والنموذج B مدّة العقد. وإذا أُنهي النموذج A، يظلّ بإمكان الوسيط المطالبة بالأجر المتّفق عليه ما لم يُثبَت احتيال أو إهمال جسيم (Article 29).

    الإجابة الجيدة: مدّة تناسبك وشروط واضحة لإنهائه مبكّراً.

أسئلة عن الإجراءات والأموال

تعتمد عمليات الاحتيال العقاري على دفعك إلى أن تدفع للشخص الخطأ أو أن تدفع مبكّراً جداً. اسأل بالضبط كيف ستتحرّك الأموال.

  1. 14أيّ عقود لدائرة الأراضي والأملاك سنستخدم؟

    لماذا يهمّ ذلك: لدى دائرة الأراضي والأملاك عقود إلكترونية موحّدة: النموذج A (البائع والوسيط)، والنموذج B (المشتري والوسيط)، والنموذج F (عقد البيع الموحّد). كما تشترط مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) نماذج موحّدة معتمَدة للإيجار.

    الإجابة الجيدة: نماذج دائرة الأراضي والأملاك، تُنشأ في نظام Dubai Brokers وتُرسَل إليك للموافقة عليها، لا اتّفاق خاصّ.

  2. 15إلى أين يذهب العربون، ومن يحتفظ به؟

    لماذا يهمّ ذلك: الوسيط الذي يحتفظ بأموالك هو قانوناً أمين عليها، وعليه أن يسلّمها وفق ما اتُّفق عليه (Article 21).

    الإجابة الجيدة: حساب باسم الوكالة، أو حساب الضمان الخاصّ بالمطوّر للعقارات على الخارطة، أو شيك مصرفي مصدَّق، مع إيصال وشروط مكتوبة للاسترداد.

  3. 16كيف وأين ستتمّ عملية نقل الملكية؟

    لماذا يهمّ ذلك: تُسجَّل عملية إعادة البيع في مكتب أمين التسجيل العقاري التابع لدائرة الأراضي والأملاك، حيث تُدفع الرسوم عبر ePay أو Dubai Pay أو Noqodi أو بشيك مصرفي مصدَّق. وبالنسبة لبعض وحدات التملّك الحرّ غير المرهونة، تتولّى خدمة Dubai Now التابعة لدائرة الأراضي والأملاك تحويل الأموال عبر حساب الضمان.

    الإجابة الجيدة: موعد في مكتب أمين التسجيل بحضور الطرفين أو من يمثّلهما بتفويض رسمي، ودفع الثمن هناك، لا مسبقاً إلى شخص بعينه.

  4. 17ما الذي قد يؤخّر هذه الصفقة، وكم ستستغرق من الوقت؟

    لماذا يهمّ ذلك: تستغرق شهادات عدم الممانعة وموافقات الرهن العقاري والمخالصات المصرفية وقتاً. وتقول دائرة الأراضي والأملاك إنّ شهادة عدم الممانعة الإلكترونية (eNOC) مثلاً تستغرق من 3 إلى 5 أيام عمل.

    الإجابة الجيدة: جدول زمني واقعي يحدّد كلّ خطوة ومن المسؤول عنها.

بعد المحادثة

تحقّق من الإجابات التي حصلت عليها. ابحث بنفسك عن رقم التسجيل BRN ورقم المكتب ORN في سجلّ دائرة الأراضي والأملاك، وامسح رمز الاستجابة السريعة «مضمون» على الإعلان، وتحقّق من رقم سند الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك. وإن كان الوسيط مبهماً بشأن العمولة أو العربون أو مَن يمثّل، فهذا أيضاً يدلّك على شيء.

لمزيد من التفصيل حول قواعد الترخيص والعقود، اقرأ كيفية اختيار وسيط عقاري في دبي. ولمقارنة الوسطاء بناءً على تقييمات العملاء، اطّلع على أفضل الوسطاء العقاريين في الإمارات أو ابحث في ملفّات الوسطاء. هل تبيع؟ يتناول دليلنا حول بيع العقار في دبي الخطوات والرسوم، وتساعدك حاسبة تكاليف الشراء على التحقّق من تقدير تكاليف المشتري.

الأسئلة الشائعة

ما الذي ينبغي أن أسأله للوسيط العقاري قبل التعاقد معه في دبي؟

اطلب رقم تسجيله BRN ورقم مكتب وكالته ORN وتحقّق منهما في سجلّ دائرة الأراضي والأملاك، واسأل عمّن يمثّل، وعن عمولته مكتوبةً ومتى تُستحقّ، وأيّ عقود لدائرة الأراضي والأملاك سيستخدم، وأين سيُحفظ عربونك. ثمّ اسأل عن صفقاته الأخيرة في منطقتك.

كيف أتحقّق من رقم تسجيل الوسيط العقاري BRN؟

ابحث في قائمة الوسطاء العقاريين المرخَّصين (Licensed Real Estate Brokers) لدى دائرة الأراضي والأملاك أو في تطبيق Dubai REST بالاسم أو المكتب أو رقم الهاتف المتحرّك أو رقم المكتب ORN. كما تتحقّق خدمة التحقّق من التراخيص والتصاريح (Verify License and Permits) لدى الدائرة من التراخيص والتصاريح الصادرة لممارسي المهن العقارية.

هل عمولة الوسيط قابلة للتفاوض في دبي؟

نعم. ينصّ Bylaw No. 85 of 2006 على أنّ أجر الوسيط يُحدَّد بالاتّفاق بين الوسيط والعميل. وفي البيع، جرى العُرف على 2% من السعر زائداً ضريبة القيمة المضافة، وليست نسبة يفرضها القانون.

هل ينبغي أن أدفع عربوناً للوسيط قبل معاينة العقار؟

لا. تحذّر شرطة دبي من أنّ المحتالين في الإيجار يطلبون عرابين حجز أو رسوماً قبل المعاينة. لا تدفع إلّا بعد أن تعاين العقار، وتتحقّق من الوسيط والمالك، وتحصل على الشروط مكتوبةً.

كيف أعرف أنّ إعلاناً عقارياً في دبي حقيقي؟

تأكّد من أنّ الإعلان يُظهر رقم تصريح من دائرة الأراضي والأملاك ورمز استجابة سريعة «مضمون» (Madmoun). ويكشف مسح الرمز الإعلانَ المعتمَد، والشركة المعلِنة، وما إذا كان العقار قد بِيع أو أُجِّر بالفعل.

المصادر

آخر مراجعة: سبتمبر 2026. تشير أرقام المواد إلى Bylaw No. 85 of 2006 بشأن تنظيم سجلّ الوسطاء العقاريين في إمارة دبي.

هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية. تحقّق بنفسك من التراخيص والتصاريح وسندات الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك قبل أن تدفع أيّ مبلغ.