RealtyReview.aeОтзывы о недвижимости в ОАЭ

Как продать недвижимость в Дубае

Обновлено: сентябрь 2026

Чтобы продать недвижимость в Дубае, вы подписываете с лицензированным брокером договор на размещение объекта (Form A), согласовываете условия с покупателем в едином договоре купли-продажи (Form F), получаете от застройщика сертификат об отсутствии возражений и погашаете ипотеку, если она есть, а затем переоформляете право собственности в траст-офисе (Real Estate Registration Trustee) Земельного департамента Дубая (DLD). Сбор DLD за переоформление составляет 4% от цены. Физические лица, которые продают в личном качестве, не платят в ОАЭ налог с полученной прибыли.

Формы A и FСтандартные договоры DLDСборыКто платит 4% и остальноеИпотека и NOCЧто нужно урегулировать в первую очередьС источникамиDLD, FTA и законодательство Дубая

Перед выставлением на продажу: что проверить

Несколько проверок сейчас помогут избежать задержек при переоформлении, когда обе стороны и их деньги уже на месте.

  • Свидетельство о праве собственности (title deed): брокеру нужны номер и год свидетельства, чтобы создать Form A, а система DLD сверяет их с вашим удостоверением личности или паспортом.
  • Остаток по ипотеке: заранее узнайте у банка непогашенную сумму. Средства покупателя должны её покрыть, иначе разницу платите вы.
  • Застройщик или управляющая компания: выясните, что им требуется, прежде чем выдать сертификат об отсутствии возражений (NOC), в том числе нужно ли сначала оплатить сервисные сборы.
  • Аренда: в Form A спрашивается, зарегистрирован ли в Ejari договор аренды объекта. Продажа сама по себе не прекращает договор аренды; правила уведомления см. в нашем руководстве по законам ОАЭ об аренде.
  • Цена: изучите недавние зарегистрированные продажи в вашем здании. Наш инструмент оценки недвижимости даёт первоначальную оценку.

Если объект сдан в аренду, прочитайте о правах арендатора и сроках уведомления в Дубае, а прежде чем назначить запрашиваемую цену, воспользуйтесь бесплатным инструментом оценки недвижимости.

Как продать недвижимость в Дубае: шаг за шагом

1

Подпишите Form A

Договор на размещение объекта с вашим брокером, который вы одобряете через систему DLD.

2

Разрешение на рекламу

Брокер получает разрешение Trakheesi до того, как объект начнут рекламировать.

3

Согласуйте условия, подпишите Form F

Единый договор купли-продажи между вами и покупателем, который готовят брокеры.

4

NOC застройщика

В зонах фрихолда застройщик обязан выдать сертификат об отсутствии возражений.

5

Погасите ипотеку

Если есть кредит, банк выдаёт письмо об обязательствах (liability letter), а долг перед ним погашается при переоформлении.

6

Переоформление

Обе стороны приходят в траст-офис (Real Estate Registration Trustee). Покупателю выдаётся свидетельство о праве собственности (title deed).

1. Form A: договор продавца с брокером

Form A (в DLD этот договор называют Contract A) — это брокерский договор между вами и агентством, которое занимается маркетингом вашего объекта. Брокер создаёт его в системе DLD Dubai Brokers: вносит данные вашего свидетельства о праве собственности (title deed), данные об объекте и финансовые данные, комиссию и срок действия договора и загружает NOC, подписанный вами. Затем система отправляет вам ссылку для одобрения договора. Bylaw No. 85 of 2006 эмирата Дубай требует, чтобы брокерский договор заключался в письменной форме с указанием сторон, объекта и условий.

Прежде чем одобрить договор, прочитайте, на какой срок он заключён и является ли он эксклюзивным. Если вы подписываете договоры с несколькими брокерами по отдельности, по закону всё вознаграждение получает тот, кто закрыл сделку. О том, как выбрать брокера, читайте в материале как выбрать агента по недвижимости в Дубае.

2. Разрешение на рекламу (Trakheesi)

Прежде чем ваш объект появится в какой-либо рекламе, в интернете или в печати, брокер должен получить разрешение на рекламу недвижимости через систему DLD Trakheesi. Чтобы получить его, DLD требует от брокеров предъявить договор с владельцем на маркетинг объекта, а само разрешение обходится брокеру в AED 1,000 плюс сбор Knowledge — AED 20. С 24 апреля 2023 года в рекламе должен быть QR-код Madmoun, по которому любой может проверить разрешение. Если вы обнаружите, что ваш объект рекламирует агентство, с которым вы никогда не подписывали договор, сообщите об этом в DLD.

3. Предложение, депозит и Form F

Когда вы принимаете предложение, брокеры готовят Form F — единый договор купли-продажи DLD — на основе одобренной вами Form A и Form B покупателя. В нём указываются цена, план платежей, срок действия договора, оба брокера, сведения о сборах DLD и любые дополнительные условия, и каждая сторона его одобряет. Form F — это то, что люди часто называют MOU.

Депозит — его размер и то, у кого он находится, — это условие, которое вы обсуждаете и записываете в Form F. Брокер, у которого находится депозит, держит его как доверенное лицо согласно Bylaw No. 85 и обязан передать его дальше, как было согласовано. Попросите расписку и условия депозита в письменном виде.

4. NOC застройщика

Для продажи в зоне фрихолда DLD требует электронный сертификат об отсутствии возражений от застройщика, который запрашивается через приложение Dubai REST. Для готовых объектов, сервисные сборы по которым выставляются через систему DLD Mollak, eNOC может выдать управляющая компания ассоциации собственников; по словам DLD, на это уходит от 3 до 5 рабочих дней. DLD также отмечает, что eNOC не заменяет NOC застройщика там, где он необходим.

Продажа объекта с ипотекой

Объект, находящийся в ипотеке, продать можно, но кредит должен быть погашен при переоформлении. Для процедуры DLD по регистрации продажи объекта, находящегося в ипотеке, нужны:

  • Письмо об обязательствах (liability letter) от вашего банка (или, если покупка ещё не завершена, письмо от застройщика) с указанием суммы, которая ещё не выплачена.
  • Три банковских чека (manager's cheques): банку или застройщику, вам как продавцу и DLD на оплату сборов.
  • Emirates ID или действующий паспорт, а также доверенность (power of attorney), если за вас подписывает другое лицо.

После регистрации переоформления чек для банка передаётся, чтобы вы могли завершить процедуру с банком и получить снятие ипотеки. Заблаговременно до дня переоформления узнайте у банка о любой комиссии за досрочное погашение; предельный размер такой комиссии, установленный Центральным банком, объясняется в руководстве по ипотеке в ОАЭ.

День переоформления в траст-офисе

Право собственности переходит, когда продажа зарегистрирована в траст-офисе (Real Estate Registration Trustee). DLD приводит следующие требования и шаги:

  • Emirates ID продавца и покупателя или действующий паспорт для нерезидентов.
  • Электронный NOC (e-NOC) застройщика для зон фрихолда.
  • Траст-офис проверяет документы, загружает их в цифровое хранилище DLD (digital vault), вводит сделку и проводит её аудит.
  • Сборы оплачиваются через ePay, Dubai Pay, кошелёк Noqodi или банковским чеком (manager's cheque). По данным DLD, время оказания услуги — около 25 минут.
  • Покупатель получает новое свидетельство о праве собственности (title deed). Цену обычно передают банковскими чеками (manager's cheques) во время визита в траст-офис.

Для квартир, офисов и таунхаусов в зонах фрихолда, не находящихся в ипотеке, сервис DLD Dubai Now предлагает полностью цифровую альтернативу: договор формируется и подписывается онлайн, а деньги и сборы проходят через эскроу-счёт до выдачи электронного свидетельства о праве собственности (title deed).

Кто какие сборы платит при продаже в Дубае?

СборСуммаПримечания
Сбор DLD за переоформление4% от стоимости продажиПо схеме сборов DLD: продавец 2%, покупатель 2%. Принято, что все 4% платит покупатель; договоритесь об этом в Form F.
Сервисный сбор траст-офисаAED 4,000 + НДС (AED 2,000 + НДС при сумме менее AED 500,000)Взимается траст-офисом, который проводит регистрацию.
Выдача свидетельства о праве собственности (title deed)AED 250Плюс сбор за карту (map fee) — AED 225 в зонах Муниципалитета Дубая, а также сбор Knowledge — AED 10 и сбор Innovation — AED 10.
Объект в ипотеке (если ипотека есть)Первоначальный сбор AED 1,000 плюс сборы, связанные с ипотекойУказан в перечне DLD для регистрации продажи объекта, находящегося в ипотеке.
Комиссия агента продавцаУстанавливается в Form AНе установлена законом. Принято 2% от цены плюс НДС.

Что касается сбора за переоформление в размере 4%, то по опубликованной DLD схеме он делится на 2% для продавца и 2% для покупателя, но по рыночному обычаю всё обычно платит покупатель. О чём бы вы ни договорились, это записывается в Form F, где есть раздел для сведений о сборах DLD. Согласно Bylaw No. 85, каждая сторона платит брокеру, которого она назначила, даже если стороны договорились, что одна из них покроет весь сбор. Вознаграждение вашего брокера подлежит оплате, если в Form A не указано иное, когда договор купли-продажи подписан и зарегистрирован в DLD. Сборы время от времени меняются, поэтому подтверждайте актуальные суммы на сайте DLD.

Платите ли вы налог при продаже недвижимости в Дубае?

Нет, если вы — физическое лицо и продаёте в личном качестве. В руководстве Федерального налогового управления (Federal Tax Authority) по корпоративному налогу (Corporate Tax), посвящённом инвестициям в недвижимость, говорится, что доход, который физическое лицо получает от продажи, сдачи в аренду или найма недвижимости в ОАЭ, исключается из корпоративного налогообложения независимо от суммы, при условии, что эта деятельность не ведётся на основании бизнес-лицензии и не требует её. В приведённом в нём примере резидент продаёт свой дом с прибылью AED 400,000 и не платит с неё корпоративный налог.

Продажа через компанию или торговля недвижимостью как лицензированный бизнес рассматриваются иначе. Если вы являетесь налоговым резидентом другой страны, прибыль может облагаться налогом там. Обратитесь за консультацией с учётом вашей собственной ситуации.

Риски и недостатки для продавцов

Комиссия после расторжения

Если договор Form A расторгнут, Bylaw 85 позволяет брокеру потребовать согласованное вознаграждение, если только не доказаны мошенничество или грубая небрежность. Прочитайте условия расторжения.

Объект с арендатором

Действующий арендатор сохраняет свой договор аренды. Выселение в связи с продажей требует уведомления за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом и возможно только по окончании срока аренды.

NOC и сервисные сборы

Нет NOC — нет переоформления. Неоплаченные сборы или медлительный застройщик могут отодвинуть дату переоформления, указанную в Form F.

Нехватка средств на погашение ипотеки

Если цена ниже суммы, которую вы должны банку, при переоформлении вы обязаны покрыть разницу из собственных средств.

Реклама без разрешения

Реклама без действующего разрешения незаконна. DLD штрафует агентства, начиная от AED 50,000 — так было в рамках его контрольных мер 2020 года.

Срыв финансирования покупателя

Договоритесь в Form F о том, что будет с депозитом, если покупателю откажут в ипотеке или будет пропущена дата переоформления.

Часто задаваемые вопросы

Кто платит сбор DLD в размере 4% при продаже недвижимости в Дубае?

В схеме сборов Земельного департамента Дубая для продажи указано 2% от стоимости продажи для продавца и 2% для покупателя. На практике покупатель, как это принято, платит все 4%, но это коммерческая договорённость, а не правило. Запишите, кто его платит, в договоре купли-продажи Form F.

Плачу ли я налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Дубае?

Нет, если вы — физическое лицо и продаёте в личном качестве. В руководстве Федерального налогового управления (Federal Tax Authority) сказано, что доход физического лица от продажи недвижимости в ОАЭ, когда бизнес-лицензия не получена и не требуется, исключается из корпоративного налогообложения (Corporate Tax) независимо от суммы. Если вы налоговый резидент другой страны, ваша родная страна может обложить налогом прибыль от продажи.

Что такое Form A в Дубае?

Form A (Contract A) — это договор между владельцем недвижимости и брокером, который будет заниматься маркетингом объекта. Брокер создаёт его в системе DLD Dubai Brokers на основе данных вашего свидетельства о праве собственности (title deed), указывает комиссию и срок действия договора и отправляет его вам на одобрение. Чтобы получить разрешение на рекламу, брокерам нужен договор с владельцем на маркетинг объекта.

Можно ли продать недвижимость в Дубае без агента?

Да. Сервис DLD «Покупка или продажа недвижимости через Dubai Now» (Buy or Sell Property via Dubai Now) позволяет владельцам UAE ID продавать квартиру, офис или таунхаус в зоне фрихолда, на которые не оформлена ипотека и нет ограничений: договор подписывается в цифровом виде, а средства оплачиваются через эскроу-счёт. Остальные продажи можно зарегистрировать в траст-офисе силами сторон или их уполномоченных представителей.

Сколько комиссии продавец платит агенту в Дубае?

Столько, о чём вы договоритесь в Form A. Bylaw No. 85 of 2006 устанавливает, что вознаграждение брокера определяется по соглашению, а по сложившейся практике — только если ничего не было согласовано. Принято 2% от цены продажи плюс НДС. Если соглашением не предусмотрено иное, вознаграждение подлежит оплате, когда договор купли-продажи подписан и зарегистрирован в DLD.

Можно ли продать объект, на который оформлена ипотека?

Да. Банк выдаёт письмо об обязательствах (liability letter) с указанием суммы долга. При переоформлении банковскими чеками (manager's cheques) рассчитываются с банком, продавцом и DLD, после чего банк снимает ипотеку. DLD указывает это как отдельную услугу — «Регистрация продажи объекта, находящегося в ипотеке» (Registering the Sale of a Mortgaged Property).

Источники

Последний пересмотр: сентябрь 2026. Сборы и процедуры DLD меняются; перед переоформлением подтвердите их в DLD или в своём траст-офисе.

Это руководство — общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Процедуры и сборы устанавливает Земельный департамент Дубая, и они могут меняться; подтвердите их, прежде чем подписывать договор или переоформлять недвижимость.